Несущая стена

Частное строительство жилого дома на земельном участке должно отвечать строительным нормам и правилам «СНиП», закрепленным в действующем законодательстве.

В свою очередь система нормативно-правовых актов, регулирующих строительную деятельность, ранее существовала наряду с Государственной системой стандартизации, однако с 2010 года, существующие СНиП стали именоваться Сводами Правил (СП).

• «МДС 11-3.99. Методические рекомендации по проведению экспертизы технико-экономических обоснований (проектов) на строительство объектов жилищно-гражданского назначения»;
• «СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*»;
• «СП 30-102-99. Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
• «СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001»;
• «СП 53.13330.2019. Свод правил. Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения (СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения)»;

При строительстве жилого дома и иных надворных построек на земельном участке, необходимо учитывать некоторые :

Нормы и требования к ограждению (забору) земельного участка:

Внешний забор может быть глухим, не более 2,2 м. в высоту, не представлять угрозу для прохожих, при установке ленточного фундамента забора необходимо установить дренажные трубы, тогда как при сплошном фундаменте сточные воды отводить не обязательно.

Внутренний забор (разделяющий два соседних участка) должен быть прозрачный (в виде сетки или решетки), не более 1,5 м. в высоту (для минимизации затенения соседнего участка). Забор толщиной более 5 см, обязательно должен быть возведен на территории владельца участка. Расстояние между забором и любой постройкой на участке должно быть не менее 1 метра, расстояние до построек, где содержится мелкая скотина и птица должно составлять не менее 4 м.

Расстояние жилого дома расположенного на земельном участке должно быть не менее 5 м. от улицы и не менее 3 м. от проезжей части.

Расстояние любых хозяйственных построек должно быть не менее 5 м. от улицы и проезжей части.

Расстояние от жилого дома, а также иных построек расположенных на земельном участке до внутреннего (смежного с другим участком) забора:

Расстояние между расположенном на участке домом и внутренним забором должно быть не менее 3 м, которое измеряется непосредственно от цоколя дома до забора, однако если в доме есть выступающие элементы (например, крыльцо, навес или крыша), и они выдаются более, чем на 0,5 м, то расстояние подлежит мерить от выступающих элементов; расстояние от расположенных на участке технических построек и гаража до соседского забора не должно быть менее метра (если скат крыши выполнен в сторону своего участка); расстояние от зеленых насаждений нужно определять следующим образом: от кустарников от забора соседа – 1 м., от высоких деревьев – 4 м., от средних деревьев – 2 м; расстояние санузла до забора определяется не менее чем 12 м.; баня с душем должны быть расположены не менее чем на расстоянии 8 м. от забора.

• если оба дома бетонные, то минимальное расстояние между ними должно составлять не менее 6 м;
• если один дом бетонный, а другой деревянный, то минимальное расстояние между ними должно составлять не менее 8 м;
• если один дом сделан из камня (или другого подобного материала), а другой деревянный, то минимальное расстояние между ними должно составлять не менее 10 м;
• если оба дома деревянные, то минимальное расстояние между ними должно составлять не менее 15 м.

• от жилого дома до санузла – не менее 12 м.;
• от жилого дома до компостной ямы – не менее 12 м.;
• от жилого дома до бани – не менее 8 м.;
• от жилого дома до септика – не менее 5 м.

В остальном расстояние между разными строениями в пределах одного участка не подлежит нормированию, однако нужно учитывать расстояния хозяйственных построек по отношении к соседскому земельному участку.

Строить жилые дома можно не на всех земельных участках. Категория земли, к которой принадлежит надел, определяет, какие на нем будет разрешено строить объекты. Эксперты столичного управления Росреестра дали разъяснение, на каких землях по закону можно построить жилой дом и вспомогательные сооружения.

На каких землях можно строить дом

При выборе земельного участка важно учитывать вид разрешенного использования (ВРИ), то есть те виды деятельности, для которых и земельный участок, и размещенные на нем объекты могут использоваться. Например, это могут быть земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), для ведения сельского хозяйства, садоводства или огородничества.

Жилой дом можно строить на участках под ИЖС, ЛПХ и садоводство, напоминают в Росреестре. «На данных участках также разрешается строить хозяйственные или вспомогательные постройки (сараи, бани, теплицы, колодцы и прочее), а также высаживать сады и огороды», — добавили там.

На участках, предназначенных для ведения огородничества, разрешены только хозяйственные постройки (гаражи, сараи, теплицы, навесы и пр.) для хранения инвентаря или урожая. Такие постройки не являются недвижимостью. А вот жилой или садовый дом на землях под огородничество строить нельзя.

Сельхозземли и строительство жилого дома

Раньше на землях сельхозназначения тоже запрещалось строительство жилых домов. Ситуация изменилась в марте этого года, отметили в ведомстве. Теперь фермеры смогут построить на своем участке один жилой дом, но с соблюдением определенных требований. Сам дом должен быть площадью не более 500 кв. м, не выше трех этажей и занимать не более 0,25% от площади всего земельного участка.

Остались случаи, когда дом на сельхозземлях по-прежнему нельзя возводить. Например, если участок относится к особо ценным, продуктивным сельскохозяйственным территориям либо если территория представляет собой пашню, сенокос, пастбище или виноградник. «Более того, возвести дом возможно только в случае, если деятельность фермеров, использующих земли сельхозназначения, официально зарегистрирована», — уточнили в управлении Росреестра по Москве.

Как проверить ВРИ участка

Проверить вид разрешенного использования участка можно несколькими способами:

Из-за пандемии COVID-19 многие стали задумываться о переезде за город. В результате спрос на загородное жилье существенно вырос — люди продолжают скупать не только готовые дома, но и участки под строительство. При этом часто предпочтения отдаются землям на берегу озер и рек.

Росреестр разъяснил, с какими ограничениями можно столкнуться при строительстве жилого дома рядом с водоемом и какие моменты необходимо учитывать.

Береговая полоса

Согласно Водному кодексу России, границей любого водного объекта принято считать береговую линию. Она определяется в зависимости от его масштаба:

Береговой полосой называют земли общего пользования вдоль береговой линии. Ее ширина составляет в среднем 20 м. Исключение — реки и ручьи протяженностью не более 10 км, их береговая полоса сужается до 5 м, говорится в разъяснениях Росреестра.

В ведомстве отмечают, что граждане вправе находиться на территории береговой полосы, передвигаться по ней, заниматься любительским рыболовством, а также причаливать к берегу. А вот приватизировать участки в пределах береговой полосы нельзя (п. 8 ст. 27 Земельного кодекса). Также здесь запрещено строительство частных домов. За пределами береговой полосы водоохранной зоны уже можно купить или получить участок в аренду, в том числе для строительства, при условии соблюдения всех санитарных, водоохранных и иных требований и норм.

Водоохранная зона

В отношении водных объектов могут быть установлены водоохранная зона и прибрежная защитная полоса (п. 13-14 ст. 105 Земельного кодекса), следует из материалов Росреестра. В обеих действуют особые условия использования территорий.

Водоохранная зона примыкает к береговой линии водоема. Для защиты водного объекта на этой территории действует специальный режим хозяйственной и другой деятельности. Такая деятельность не должна приводить к загрязнению, засорению, заилению водного объекта, истощению его вод, но должна способствовать сохранению среды обитания объектов животного и растительного мира, подчеркнули в ведомстве.

Ширина водоохранной зоны у моря — 500 м, а у рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 5 м, от 10 до 50 км — 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше — 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны 50 м.

Что запрещено в границах водоохранных зон:

1. Использовать сточные воды в целях регулирования плодородия почв;
2. Размещать кладбища, скотомогильники, отходы производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пункты захоронения радиоактивных отходов;
3. Уничтожать вредные организмы при помощи авиации (сбрасывать из самолета химикаты на насекомых);
4. Использовать транспортные средства (кроме специальных ТС). Движение допускается только на дорогах, а стоянки — на дорогах и в оборудованных местах с твердым покрытием;
5. Строить и содержать АЗС и склады горюче-смазочных материалов;
6. Хранить и применять пестициды и агрохимикаты;
7. Сбрасывать сточные, в том числе дренажные воды;
8. Проводить разведку и добычу полезных ископаемых (за исключением случаев, если они осуществляются пользователями недр).

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, в которых действуют дополнительные ограничения. Их ширина устанавливается в зависимости от уклона берега. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы — у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. Она составляет 200 м.

Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя:

• осуществлять распашку земель;
• размещать отвалы размываемых грунтов;
• осуществлять выпас сельскохозяйственных животных.

Можно ли строить рядом с водоемом

Участок в пределах водоохранной зоны и прибрежной защитной полосы приобрести можно. Он может входить как в состав населенного пункта, так и в состав СНТ. Возвести индивидуальный жилой или садовый дом в границах водоохранных зон также можно, но его нужно обязательно оборудовать сооружениями, которые будут защищать водный объект от загрязнения. Это канализации, ливнеотводы, колодцы, дренажные установки, системы очистки воды и т. д. Их полный перечень указан в п. 16 ст. 65 Водного кодекса.

Исключение — если открытый водоем является источником питьевой воды и возле него установлена зона санитарной охраны. На таких территориях жилищное строительство запрещается или ограничивается.

Если граждане в водоохранной зоне занимаются садоводством или огородничеством для собственных нужд и у них отсутствуют очистные сооружения или канализация, они могут использовать у себя сооружения, которые собирают сточные воды в специальные приемники из водонепроницаемых материалов. Но если речь идет об участке под индивидуальное жилищное строительство, он должен иметь либо центральную канализацию, либо индивидуальные очистные сооружения, объясняет Росреестр.

Ведомство разъяснило 1 на своем сайте, какие бывают виды разрешенного использования земельных участков (далее – ВРИ), на каких землях можно возводить дом или содержать сельскохозяйственных животных и как поменять ВРИ при необходимости. Росреестр подчеркивает, что это важные вопросы: ВРИ влияет на кадастровую стоимость участка, а кроме того, за использование земель не по целевому назначению налагается штраф (для граждан его размер составляет от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 тыс. руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ).

Разрешенное использование земельного участка – это характеристика, отвечающая на вопрос, как именно можно использовать земельный участок, в частности, что на нем можно построить. ВРИ устанавливаются муниципалитетами для каждой территориальной зоны, всего существует 13 ВРИ (приказ Росреестра от 10 ноября 2020 г. № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»):

• сельскохозяйственное использование (растениеводство, садоводство, пчеловодство, рыбоводство и т. д.);
• жилая застройка (для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, многоэтажная жилая застройка и т. д.);
• общественное использование объектов капитального строительства (здравоохранение, социальное обслуживание, образование и просвещение и т. д.)
• предпринимательство (объекты торговли, рынки, магазины и т. д.)
• отдых (рекреация) (спорт, туристическое обслуживание, охота и рыбалка и т. д.)
• производственная деятельность (тяжелая промышленность, энергетика, связь и т. д.)
• транспорт (железнодорожный транспорт, размещение автомобильных дорог, воздушный транспорт и т. д.)
• обеспечение обороны и безопасности (обеспечение вооруженных сил, охрана государственной границы РФ и т. д.)
• деятельность по особой охране и изучению природы (охрана природных территорий, санаторная деятельность и т. д.)
• использование лесов (заготовка древесины, лесные плантации и т. д.)
• водные объекты (гидротехнические сооружение и т. д.)
• земельные участки (территории) общего пользования (улично-дорожная сеть, благоустройство территории и т. д.)
• земельные участки общего назначения (ведение огородничества, ведение садоводства).

ВРИ могут быть основными, вспомогательными и условно разрешенными. Первые характеризуют основной вид деятельности, для целей ведения которой приобретается и используется земельный участок (например, жилая застройка или сельскохозяйственное использование). Условно разрешенные ВРИ применяются при необходимости расширить способы использования земли – к примеру, если на участке, который предназначен для строительства магазина, планируется построить автомобильную заправку. Порядок получения разрешения на условно разрешенный ВРИ установлен ст. 39 Градостроительного кодекса РФ. Вспомогательные ВРИ применяются, чтобы уточнить целевое назначение участка (например, если собственник захочет построить на участке забор, гараж или хозяйственную постройку).

Возможно ли в договоре купли-продажи земельного участка обязать продавца сменить вид разрешенного использования? Ответ на этот и другие практические вопросы – в Базе знаний службы Правового консалтинга системы ГАРАНТ! Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

Росреестр отдельно разъяснил, какие ВРИ подходят для строительства на участке индивидуального жилого дома. К ним относятся ВРИ со следующими кодами:
2.1 – «Для индивидуального жилого строительства». На таких участках разрешено также строить гаражи и вспомогательные постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры;
2.2 – «Для ведения личного подсобного хозяйства». Можно не только строить жилой или садовый дом, но и производить сельхозпродукцию и разводить сельскохозяйственных животных;
13.2 – «Ведение садоводства». Такие участки предназначены для отдыха и (или) выращивания овощей, фруктов, зелени и ягод для собственных нужд. Также здесь можно строить дома, жилые и садовые.

Если участок имеет основной ВРИ 13.1 «Ведение огородничества», то строительство жилого и садового дома на нем запрещено. Разрешено лишь возведение хозяйственных построек для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур. Аналогичная ситуация с ВРИ 1.16 «Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках», где разрешено только производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства.

Помимо этого Росреестр рассказал, на каких участках можно разводить домашнюю птицу и скот, а также как поменять ВРИ при необходимости.

Поскольку, во-первых, при соблюдении нормативов и технических регламентов, Вы сокращаете до минимума возможность совершения строительных ошибок, исправление которых, всегда исчисляется многими тысячами рублей. Во-вторых, очень много брака, совершенного при строительстве дома, возможно выявить только во время его эксплуатации. Переделки же строительных конструкций во время проживания, доставляют самые большие неудобства и вынуждают нести внушительные незапланированные расходы. Например: отсыревающая стена, подтекающая кровля, перегревающаяся электропроводка, ледяной пол и т. п.

Если хотите добиться мах экономии, то Вам нужно компетентно контролировать ход строительных работ. Для этого нужно знать ключевые точки контроля и критерии оценки качества. В этом разделе сделана краткая подборка основных нормативно-регламентирующих документов, необходимых при проектировании и строительстве частного дома.

1. Проектирование, подготовка к строительству дома

1.1. Архитектурные, общестроительные нормативы.

Сначала следует ознакомиться со Сводом правил проектирования СП 11-III-99. Ознакомившись с этим документом, Вы совершенно точно будет знать, какие бумаги требуются для начала строительства на своем индивидуальном участке. При строительстве жилого дома и различных хозяйственных построек существуют нормы их расположения на участке, согласно следующих документов:
— «Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ;
— «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» СНиП 30-02-97;
— «Жилые здания» СНиП 2.08.01-89* и СП II 106-97;
— «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001;
— «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» СНиП 2.07.01-89;

Так выглядит приблизительная схема размещения построек на участке согласно РСН 70-88.

Внимательно изучив РСН 70-88 (республиканские строительные нормы), СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89 (Строительные Нормы и Правила), Вы узнаете, какие действуют ограничения площадей и высот помещений жилого дома.

Существуют минимальные ограничения по высоте этажей (СНиП 2.08.01-89). Дом может быть признан непригодным для постоянного проживания, если высота жилых этажей окажется ниже 2,5м от пола до потолка. В мансардном этаже норма высоты от 2,3м. Этажность дома обычно определяется надземными этажами, куда входит и мансардный этаж. В цокольном или подвальном этаже не допускается размещать жилые комнаты. Цокольный этаж может быть приравнен к надземным этажам, если верх его перекрытия находится выше планировочной отметки земли не менее чем на 2м метра. Если в цокольном или подвальном этаже решено разместить хозяйственные помещения, то высота от пола до потолка должна быть не менее 2 метров.

Площадь жилого здания определяется как сумма площадей всех помещений этажей. Балконы и лоджии тоже включаются в общую площадь. Считаются площади лестничных клеток в уровне данного этажа.

Если Вы планируете строить дом на территории садового товарищества, то нужно обязательно учесть требования СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка садоводческих объединений граждан, здания и сооружения» в редакции 2011г.

1.2. Бетонные конструкции.

1.3. Теплотехнические нормативы. Сопротивление теплопередаче ограждающих конструкций.

1.4. Инженерные коммуникации.

Электрические провода от уличного столба к вводу в жилой дом должны проходить на высоте не менее чем 2,75 м от земли. Если отвод осуществлен с другой стороны улицы, по которой движется автотранспорт, то разрешаемая высота 6м. Длина отвода от магистральной линии до жилого дома не должна превышать 25м, если получается более, устанавливается дополнительная опора. Все места соприкосновения кабеля с поверхностью строения, и прохождения сквозь стены, должны быть несгораемые и надежно заизолированы, причем в местах ввода наружный конец изоляционной трубы должен смотреть вниз во избежание попадания туда атмосферных осадков.

Категорически запрещено пробрасывать электрический провод над крышей дома. Наружная проводка должна быть недоступна с балконов и окон жилого дома.

При нарушении правил монтажа канализационных сетей застройщику грозит регулярное их засорение. Он обречен на частые прочистки забитых стоками труб. По нормативам суточные канализационные расходы на одного человека составляют около 200 литров. Наименьший диаметр наружной канализационной трубы должен быть 100 мм, с уклоном к общему коллектору не менее 8 %. Наименьшая глубина заложения трубы в грунт составляет 0,3 метров. Если отсутствует централизованная уличная канализация, то допускается строительство фильтрующих колодцев и траншей с обязательной установкой перед ними септика (промышленное очистное устройство). Основание искусственных фильтров должно быть на 1 метр выше уровня грунтовых вод.

1.4.3. Отопление, вентиляция в соответствии со СНиП 2.04.05-91. Обратитесь к специалистам, чтобы они правильно рассчитали Вам мощность и количество отопительных приборов для удовлетворительного обогрева помещений дома.

Обычно в технических характеристиках приборов указана мощность в ватах или киловаттах. Тепловой поток, поступающий от отопительных приборов, следует принимать не менее чем 10 Вт на 1 квадратный метр пола помещения. Как правило, радиаторы, конвекторы размещаются под световыми проемами окон. Не допускается размещать их в тамбурах, имеющих наружные двери, ибо это чревато размораживанием системы. Следует обратить внимание на недопустимость использования вентиляционных каналов для отвода продуктов горения котла или водонагревательной колонки. Помещение, где расположен отопительный котел, должно иметь окно, площадью не менее 0,03 квадратных метров на 1 кубический метр объема этого помещения. Если используется твердотопливный котел, то разрешается в первом, цокольном или подвальном этаже устроить кладовую для хранения топлива.

В жилых индивидуальных домах канальная вентиляция устанавливается в обязательном порядке в ванных и туалетных комнатах, если там отсутствуют наружные окна. Иногда, вентиляционные каналы размещают у наружных стен, не учитывая влияние погодных условий. Это приводит к быстрому охлаждению отводящего воздуха, и потере тяги. При этом стена постоянно переувлажняется конденсационной влагой и разрушается.

При наличии соответствующих знаний и опыта допускается самостоятельно производить монтаж инженерных сетей, за исключением газовых коммуникаций. Существуют очень жесткие требования к приемке системы газоснабжения. Только специализированная организация имеет право осуществлять монтаж газопровода и подключение газовых приборов.

Нельзя в одном помещении устанавливать более двух отопительных аппаратов. Категорически запрещено устанавливать водоподогреватель в ванной комнате, иначе у Вас может получиться прекрасная газовая камера.

Помещение для газового котла и водонагревателя должно быть высотой не менее 2 метров. При установке одного прибора, комната имеет объем не менее 7,5 кубических метров, а при двух приборах — не менее 13,5 кубических метров.

Оставьте свой номер телефона — мы перезвоним вам в удобное для вас время!

Какие минимальные размеры должен иметь участок земли для строительства дома? Как выбрать проект, если у вас узкий участок: 16, 14 или даже 12 метров в ширину? Мы обсуждаем требования законодательства и предлагаем, как справиться с проблемой узкого участка.

Строительство дома на узком участке

Узкие участки могут быть дешевле

В Польше в последние годы наблюдается рост строительства, что привело к росту цен на участки под застройку — почти на 50% за последние два года! Это большая проблема для инвесторов, поэтому многие ищут решения для снижения стоимости покупки. Одним из них является покупка очень узкого участка земли — он не предлагает слишком много возможностей, но цена участка может быть до 2 раз ниже за м2. Поскольку это решение используется довольно часто и становится все более популярным, архитекторы также склоняются к этой проблеме, создавая специальные коллекции проектов для узких участков — даже шириной от 12 метров. Благодаря этому покупка узкого участка земли сегодня уже не вызывает столько сложностей, как несколько лет назад, и позволяет сэкономить десятки тысяч уже на начальном этапе.

Минимальные размеры участка и расстояние дома от границы

Закон о строительстве не содержит информации о минимальном размере участка для строительства дома. Однако Закон о пространственном развитии четко указывает, что информация о допустимых размерах участка должна учитывать условия застройки или местные планы для данной территории.

В свою очередь, измененный Закон о строительстве (вступил в силу с января 2018 года) содержит информацию о расположении зданий на участке, которая окажется очень полезной при покупке участка и выборе дизайна — благодаря ей мы сможем легко рассчитать, какую максимальную ширину может иметь наше здание. В соответствии с этими правилами, мы должны оставаться между зданием и границей участка:

• 4 м — если стена, обращенная к границе участка, имеет дверные или оконные проемы,
• 3 м — если стена, обращенная к границе участка, не имеет оконных или дверных проемов.

Поэтому из ширины участка нужно вычесть 6-8 метров — тогда мы получим приемлемую ширину дома и только на этой основе можно приступать к выбору дизайна. Однако указанные расстояния могут быть уменьшены даже до 1,5 метров, если такие расстояния предусмотрены местным планом (в случае стены, обращенной к границе участка и не имеющей окон или дверей; если стена имеет такие проемы, необходимо получить отклонение от технических и строительных норм).

Учитывая вышеизложенную информацию, предполагается, что оптимальная площадь участка для строительства дома в городской застройке составляет 600 м2 (минимум 300 м2), а в пригородной и сельской местности — 1000-1500 м2.

Проекты домов для узкого участка

Во-первых, можно «пойти коротким путем» и использовать готовые коллекции проектов домов для узких участков — ссылки ниже:

Если вы хотите самостоятельно подыскать проект для узкого участка, начиная с нуля, вам необходимо помнить о нескольких ключевых аспектах, рассказывающих о том, чем должен характеризоваться проект дома, чтобы быть пригодным для реализации на участке с небольшой шириной.

Каким должен быть проект дома для узкого участка? 5 советов

Во-первых, проект дома для узкого участка редко бывает одноэтажным, так как на первом этаже сложно расположить все комнаты, поэтому рекомендуется выбирать дом с этажом или полезной мансардой. Но и это не правило — если у вас узкий участок земли, но в то же время глубокий — можно построить одноэтажный дом. Примером может служить проект дома «Эконом» — с доступными вариантами можно ознакомиться ЗДЕСЬ. К сожалению, многие предложения одноэтажных домов для узкого участка могут производить впечатление слишком длинных. Если кому-то не нравится скандинавский стиль и блок в виде так называемого современного сарая, он может выбрать одноэтажный дом с подвалом, где есть место для подсобных помещений и гаража. Однако таких конструкций не так много.

2. перемещение входной двери к более узкой стене также может быть хорошим решением. Это позволит избежать непропорционально вытянутого холла и комнат. Затем фронтонные стены располагаются параллельно входной двери.

3) Интересным вариантом является планирование входа в углу дома — такое расположение позволит вам функционально организовать планировку комнат.

4. неплохо сделать стены из люксаффера, которые будут эффективно освещать помещения (рекомендуется использовать такие стены для помещений, не требующих большого количества света, например, в спальнях).

При выборе проекта дома (или его адаптации) обратите внимание на то, с какой стороны расположен вход в гараж — северной или восточной (аналогично расположению других помещений с хозяйственными функциями). В этом случае жилая часть дома будет находиться на стороне с наилучшим солнечным освещением. При такой планировке северная сторона может быть без окон, что позволит перенести здание ближе к границе, если это позволяют местные нормы.

Покупаете земельный участок? Узнайте, на что следует обратить внимание! Читать далее: Покупка участка земли для строительства дома — 10 советов!

Строительство дома на участке земли — непростое дело, но целеустремленный инвестор способен довести такой проект до счастливого завершения. Войцех Матусик / Польская пресса / ИЛЛЮСТРАТИВНОЕ ФОТО

Многие люди мечтают построить дом на сельскохозяйственном участке, в основном потому, что сельскохозяйственные земли можно приобрести гораздо дешевле, чем участки под застройку. Однако нормативные акты затрудняют строительство таким образом, а освобождение участка от земли обычно связано с высокими сборами. Мы объясним, какие формальности необходимо соблюсти нефермеру, чтобы жить «самостоятельно» на сельскохозяйственном участке.

Строительство дома на сельскохозяйственном участке — кто имеет на это право?

Как нетрудно догадаться, самый простой способ построить дом на сельскохозяйственном участке — это быть фермером. Фермеру не нужно дерегулировать землю, т. е. менять статус участка на участок под застройку, и он может легче покупать и продавать сельскохозяйственные земли. Однако, в принципе, любой человек может построить дом на участке сельскохозяйственной земли, если он или она вырубает лес. Само строительство точно такое же, как и на обычном строительном участке.

Однако стоит знать, что процесс де-лендинга может быть сложным, а также очень дорогим — в случае с высококлассными почвами он подразумевает плату в несколько сотен тысяч злотых. Поэтому, когда есть выбор между участком под застройку и сельскохозяйственным участком, лучше решить строить дом на первом, даже несмотря на то, что земля в этом случае будет стоить дороже.

Приобретение сельскохозяйственного участка — правила для нефермеров

К сельскохозяйственным участкам относятся земли, предназначенные для возделывания, семейные огороды и земли под среднепольными деревьями и кустарниками. Приобрести такую землю проще всего фермеру, но другие лица — с определенными ограничениями — также могут приобрести сельскохозяйственные участки.

Нефермер может легко приобрести участок сельскохозяйственной земли, если его размер не превышает 1 га. Для покупки более крупного участка земли уже требуется разрешение Национального центра поддержки сельского хозяйства (KOWR). Землю площадью до 30 акров могут свободно приобретать нефермеры. При продаже участка земли площадью от 30 до 99,99 акров KOWR имеет право первого отказа. Таким образом, покупка такой земли происходит следующим образом:

• покупатель подписывает у нотариуса условный договор купли-продажи,
• если KOWR не воспользуется своим преимущественным правом в течение установленного законом срока, продавец и покупатель могут заключить договор о передаче права собственности.

Существует еще одно исключение, которое позволяет приобрести сельскохозяйственный участок без преимущественного права НЭБ. Это касается земли площадью до 50 а, застроенной жилым домом, построенным до 30 апреля 2016 года. — Такие сельскохозяйственные участки могут быть приобретены свободно.

Вы хотите вырубить лес? Первый взгляд на местный план

Для нефермера строительство дома на сельскохозяйственном участке возможно только после того, как земля будет выведена из оборота. Однако все не так просто. С чего начать? Прежде всего, инвестор должен проверить, подпадает ли данный участок земли под действие местного плана зонирования (MPZP). От этого будут зависеть дальнейшие шаги.

Если участок подпадает под действие LSDP, следует внимательно ознакомиться с его положениями. Если он разрешает застройку участка, то вопрос ясен. Если, с другой стороны, ПМООС не разрешает застройку на данном участке земли, у инвестора есть только один вариант — обратиться в муниципалитет с просьбой внести изменения в существующий план. Однако стоит знать, что иногда офисы неохотно соглашаются на это, а сама процедура изменения плана может занять много времени. Если чиновники откажутся, то пока действует МПЗП, строить нельзя. Исключение составляют случаи, когда сельскохозяйственный участок расположен в городской черте.

Если ваш участок предназначен для сельскохозяйственных целей и находится в городской черте, то его исключение из сельскохозяйственного производства не требует внесения изменений в местный план зонирования, сообщает правительство на сайте gov. pl.

Если для данного участка не было принято ПУРБ, у инвестора больше шансов. В такой ситуации необходимо получить решение об условиях застройки (WZ) и разземлить участок. Получение вузетты предполагает единовременный сбор в размере 107 злотых. Для того чтобы офис выдал документ, участок должен соответствовать следующим требованиям:

• участок имеет выход на дорогу общего пользования,
• существующее или планируемое развитие земли позволяет реализовать инвестиции,
• участок не требует разрешения на изменение использования сельскохозяйственных и лесных земель для несельскохозяйственных и нелесных целей,
• по крайней мере один соседний участок, доступный с той же дороги общего пользования, застроен таким образом, что можно определить требования к новой застройке (т. е. можно продолжать застройку, аналогичную застройке на соседнем участке).

Деагрегирование земельного участка шаг за шагом

Для того чтобы иметь возможность строить на сельскохозяйственном участке земли, необходимо сначала изменить его зонирование, то есть провести дерегулирование земли. Процедура довольно сложная. Прежде всего, инвестор должен подать заявление о принятии решения об исключении данной территории из сельскохозяйственного производства. Для деагломерации земель класса I — III требуется согласие министра сельского хозяйства.

Инвестор подает заявление об исключении земли из сельскохозяйственного производства в местный районный старостат или городской или муниципальный офис. Перед подачей рекомендуется связаться с должностными лицами и выяснить, какие приложения необходимы. Образец заявления можно найти на правительственном сайте gov. pl. Заявка должна включать:

• имя и фамилия заявителя,
• адрес проживания или юридический адрес,
• тип планируемой инвестиции,
• местоположение участка (кадастровый номер, участок, лист).

К заявлению должны быть приложены приложения . Наиболее часто требуемые приложения включают: выписку из земельной книги, выписку из ПЗЗ (если таковая имеется), решение об условиях эскизного планирования и территориального развития, документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, документ, определяющий рыночную стоимость земли, являющейся объектом инвестиций, и план застройки участка (с картой для целей проектирования, созданной геодезистом).

После рассмотрения заявления орган власти вынесет решение в течение месяца или двух. В случае отрицательного решения у инвестора есть 14 дней на обжалование. В случае положительного решения чиновники укажут в документе, среди прочего, сумму, подлежащую уплате за исключение земли из сельскохозяйственного производства (единовременный сбор). У инвестора есть 60 дней, чтобы оплатить его. Что касается деагломерации участка, то стоимость зависит от класса почвы и площади земли и составляет от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч злотых. Управление может также установить ежегодную плату за деагломерацию в размере 10 процентов от платы за деагломерацию земель данного класса. Ежегодный взнос оплачивается до 30 июня каждого года.

Проверьте, есть ли у вас все необходимое

PARKSIDE

Как подобрать проект дома для узкого участка? Проекты домов для узкого участка до 16 м и проекты домов для узкого участка более 16 м — это наши специальные коллекции проектов домов.

Выбор проекта дома для узкого участка является сложной задачей — факт. Мы найдем решение.

Тщательная проверка размеров участка, анализ плана местности для данного участка и экспертное знание базы данных готовых проектов односемейных домов позволит нам помочь вам выбрать правильный проект дома для узкого участка.

Во-первых: узкие участки в настоящее время являются популярными инвестиционными участками, в основном из-за более дешевой стоимости покупки. Отдельным пунктом являются положения Закона о строительстве, касающиеся узких участков и расположения дома на узком участке, где они позволяют приближаться к границам участка, в зависимости от конкретных условий участка.

Во-вторых: ассортимент сборных конструкций для отдельно стоящих домов на узких участках постоянно развивается. В настоящее время проекты отдельно стоящих домов для узкого участка представляют собой обширную базу проектов, в которых архитекторы предлагают различные решения, как из соображений габаритов здания, так и с целью удобной функциональной планировки дома для его будущего пользователя. В предложении проектов домов для узких участков мы можем найти проекты домов с одно — или двухместными гаражами, проекты одноэтажных и двухэтажных домов, проекты домов в современном, традиционном и усадебном стиле.

Свои сомнения стоит обсудить с нами, связавшись с нашими архитекторами по телефону, электронной почте или с помощью формы на этом сайте.

У меня есть участок земли шириной 16 м, что я могу на нем построить?

Давайте проанализируем ситуацию на конкретном примере Инвестора, который обратился к нам с проблемой строительства дома на узком участке земли шириной 16 м. Он выбрал проект дома на одну семью с шириной фронтальной части: 10,48m.

В случае узкого участка необходимо учитывать конкретные расстояния здания от границ участка:

• если ширина участка менее 16 м, то можно приблизить границу участка со зданием с одной стороны на 1,5 м (возвышение без оконных и дверных проемов), с другой стороны на 4 м (возвышение с окнами),
• если участок равен или превышает 16 м, то уже нужно придерживаться установленных расстояний: соблюдать 4 м от границ участка (для высоток с оконными и дверными проемами) или 3 м от границы (для высоток без оконных и дверных проемов). Максимальная ширина передней части здания составляет: 9 м (с расстояниями 4 м и 3 м) или ширина передней части здания составляет: 10м (при расстоянии 3м и 3м — однако в этом случае дом может быть плохо освещен — в этом случае это уже индивидуальное и осознанное решение Инвестора).
• Оптимальным решением для участка шириной 16 м является проект дома с шириной фронтальной части до 9 м.

Итак, вернемся к инвестору, который выбрал проект дома Atlanta . Нам необходимо точно знать ширину участка, чтобы проверить оптимальное расположение здания на нем, учитывая допустимые расстояния боковых высот до границ участка. Кроме того, необходимо проверить местный план, не предписывает ли он конкретные расстояния при расположении дома на участке или не допускает ли он других расстояний, чем те, которые предусмотрены Законом о строительстве, в связи с индивидуальной ситуацией на участке. Помните, что каждый муниципалитет устанавливает свои собственные правила застройки.

Нормативные расстояния от дома до границы участка в соответствии с законом:

• 4 м — в случае здания, стоящего лицом к стене с оконными или дверными проемами в сторону этой границы,
• 3 м — в случае, если здание обращено к границе стеной без оконных или дверных проемов,

В соответствии со статьей 12, п. 3 м — для здания, стоящего лицом к стене без оконных или дверных проемов в сторону этой границы, в соответствии со статьей 12, пункт 3 Постановления Министра инфраструктуры о технических условиях, которым должны соответствовать здания и их местоположение. В односемейных застройках это разрешено: :

• Размещение здания со стеной без оконных или дверных проемов непосредственно у границы с соседним участком застройки или на расстоянии менее указанного в абзаце 1 пункта 2, но не менее 1,5 м, на участке застройки шириной менее 16 м,
• размещать здание непосредственно на границе с соседним участком застройки, если оно примыкает всей своей поверхностью к стене существующего здания на соседнем участке застройки или к стене планируемого здания, в отношении которого принято окончательное решение о разрешении на планирование, при условии, что его часть, лежащая в пределах полосы шириной 3 м вдоль границы участка застройки, имеет длину и высоту не больше, чем длина и высота существующего или планируемого здания на соседнем участке застройки.

Наша борьба с проблемой и что стоит делать?

• мы проверили местный план, который предусматривает соблюдение расстояния здания до границ участка в соответствии с Законом о строительстве. Кроме того, мы проконсультировались с градостроителем в муниципалитете по поводу сомнений, связанных с местным планом.
• Мы тщательно проверили размеры участка. В этом случае измерение может оказать дугообразное влияние. На этом этапе лучше всего, чтобы участок был измерен архитектором, геодезистом или проконсультируйтесь с нашими архитекторами. Оказалось, что участок составляет 15,68 м по начальной и 15,99 м по конечной границе.

Поэтому стало возможным построить дом «Атланта» с шириной фронтальной части 10,84 м на узком участке, с расстоянием дома от границы участка: 1,5 м и 4 м. На этапе адаптации проекта к участку архитектору пришлось ликвидировать 2 окна на боковой стене. Инвестор принял осознанное решение, но получил возможность построить дом с более изящными размерами и большей полезной площадью. А как насчет стены без окон? — Всегда есть возможность подсветить здание с помощью люксафферов, т. е. стеклянных блоков.

У меня есть участок земли шириной менее 16 м, что я могу на нем построить?

Проекты домов для узкого участка до 16 м — это наша специальная коллекция односемейных домов. Правила допускают размещение здания непосредственно на границе с соседним участком, если оно будет примыкать всей своей поверхностью к стене здания, существующего на соседнем участке или проектируемого, по которому принято окончательное решение о разрешении на строительство. В случае узкого участка земли менее 16 м, если не разрешается строить непосредственно на его границе, необходимо учитывать конкретные расстояния здания от границ участка:

Нельзя отрицать, что процесс строительства в огромной степени зависит от состояния грунта. Однако строительство дома на подтопленном участке не исключено. Определенные технологические решения позволяют это сделать. Строительство на илистом грунте требует дополнительных мер безопасности.

Такие вопросы, как: как укрепить фундамент? Как упрочнить грунт? Что можно сделать, чтобы хорошо инвестировать в земельный участок для строительства дома?

Заболоченные земли могут быть в десять раз дешевле, чем участки под застройку!

Прежде чем покупать участок земли, убедитесь!

• Уточните в муниципалитете, предназначен ли участок для строительства односемейного жилья,
• проконсультироваться с геотехником и архитектором о возможности строительства дома на выбранном участке.

Изучите состояние почвы и воды. Обратите внимание на:

• расположение, тип и параметры слоев почвы, слабая стратификация почвы также на значительной глубине,
• уровень грунтовых вод по отношению к подошве фундамента,
• напряженный уровень грунтовых вод.

Высокий уровень грунтовых вод может привести к:

• большие трудности при закладке фундамента для дома на одну семью,
• заселение здания в результате
• растрескивание потолков и стен,
• сырость, а иногда и значительное разрушение здания.

Очень привлекательное место, но болотистая почва

Строительство дома — сложная задача. На первом этапе подыскивается подходящий участок земли. На привлекательность участка влияют местоположение, инфраструктура, живописный вид и, конечно, цена. К сожалению, красивый вид идет рука об руку с более высокой ценой участка. Как совместить мечту о коттедже с прекрасным видом с вашими финансовыми возможностями? Решение есть. Участки земли в живописных местах часто расположены на заболоченных территориях. Вы получаете потрясающий вид по хорошей цене.

Решение проблемы

Значительно более низкая цена участков на заболоченной территории является заманчивой. Однако вода на участке может увеличить стоимость строительства фундамента. Возникают вопросы о том, чем укреплять землю и как закладывать фундамент для дома. Стоит использовать альтернативные методы строительства. При строительстве дома важны время, простота технологии и отсутствие сбоев. Сборные сваи — это решение проблемы. Эта технология обеспечивает возможность полной адаптации к проекту. Сваи могут быть готовы нести нагрузку независимо от состояния грунта. И все это при оптимальных затратах.

Выбор технологии

При забивке сборных свай не происходит загрязнения водной и почвенной среды и не требуется утилизация вынутого материала. Почва отводится в сторону, и единственным отходом является высококачественный бетонный щебень из разложившейся головки, который после дробления представляет собой полноценный строительный материал. Чистая строительная площадка также означает чистый строительный квартал и минимальный технологический трафик, связанный с доставкой оборудования, материалов и свайными работами.

Осуществление мечты по низкой цене

Основными преимуществами сборных свай являются:

• способность полностью адаптироваться к проекту,
• готовность передавать нагрузку независимо от состояния грунта,
• простота управления несущей способностью,
• оптимальные затраты,
• короткое время выполнения,
• более быстрое выполнение работы,
• «чистую» строительную площадку,
• относительно небольшое количество оборудования на площадке,
• независимо от погодных условий. Сборные сваи — это рецепт хорошего фундамента для дома, независимо от состояния грунта!

Centrum Pali Sp. z o. o. Лонкошиньска 127 99-300 Кутно

Национальный судебный реестр: Районный суд г. Лодзь Срудместье № KRS: 0000025178,

Рост цен на материалы не дает инвесторам спать по ночам, подрядчики разрывают контракты и уходят со строительных площадок, чтобы спастись от банкротства. В СМИ появились сообщения о том, что застройщики рассматривают возможность включения положений, позволяющих индексировать цены на недвижимость. Как можно минимизировать риски, связанные со строительством? Как человек, который хочет построить дом, может защититься от всех этих проблем?

Сборный дом может стать решением сегодняшних трудностей на строительном рынке (Adobe Stock)

Любое строительство — это длительный процесс, и все эти три явления означают, что чем дольше оно длится, тем больший риск принимает на себя застройщик. Отсюда напрашивается вывод, что если бы мы могли каким-то образом сократить цикл строительства, то риски, которым мы подвергаемся, также уменьшились бы.

Но как этого можно достичь? Лишь небольшая часть строителей достаточно состоятельна или решительна, чтобы завершить процесс строительства за один сезон, т. е. за 6-8 месяцев. Обычно строительство дома занимает в два раза больше времени, до 15-18 месяцев, за это время стоимость строительных материалов может увеличиться до половины.

Как сократить время, необходимое для строительства дома?

Определенность сроков, стоимости и подрядчиков становится фактором. Еще три-четыре года назад можно было позволить себе потратить до трех сезонов на строительство дома. Сегодня это, вероятно, означало бы удвоение стоимости строительства. Потому что время в строительной отрасли стало фактором премиум-класса.

Дальнейшая часть статьи под видео

В этой ситуации сборные дома — иначе называемые сборными домами — являются интересной альтернативой традиционному способу возведения дома. Несколько более высокие затраты, чем при строительстве дома традиционным методом, означали, что до сих пор они составляли лишь небольшой процент нашего рынка и в основном ограничивались домами для отдыха. Сегодня инфляция и рост стоимости материалов сократили этот разрыв.

Сокращение сроков строительства означает лучший контроль затрат

Одним из самых важных факторов является то, что когда мы подписываем контракт с компанией по производству готовых домов, мы знаем стоимость строительства. Сроки производства и строительства дома настолько коротки, что это не оказывает существенного влияния на цену строительных материалов или зарплату строительной бригады. Следовательно, окончательная стоимость строительства может быть определена уже в момент подписания контракта.

В строительной отрасли сбывается самый худший сценарий. Нас ожидает паралич

В идеальной ситуации весь инвестиционный процесс строительства готового дома занимает шесть месяцев. Первые два — это подача заявления на получение разрешения на строительство, следующие два — формальности для получения банковского кредита и, наконец, последние два — само строительство дома. Это означает, что тот, кто решит купить сборный дом сегодня, уже в этом году сможет встретить Рождество в собственном доме.

Готовый дом площадью до 70 м2 по заявке — очень хороший вариант

Еще более интересная ситуация складывается для желающих построить дом площадью до 70 м2 по заявлению. У производителей сборных домов есть подходящие предложения. Это тем более важно, что, согласно Закону о строительстве, если вы решите не назначать управляющего строительством, вы как инвестор несете ответственность за то, что происходит на строительной площадке. А также для возможных казусов во время последующей эксплуатации дома.

Если мы выберем один из домов с площадью застройки до 70 м2, которые предлагают многочисленные производители, то, при наличии достаточного количества наличных денег, наш дом может быть готов к отделке даже через месяц. А работа с профессионалами гарантирует высокое качество и долговечность созданного таким образом здания.

Быстрота, надежность и хорошее соотношение цены и качества — возможно ли это?

Среди профессионалов известна поговорка, что работа может быть сделана быстро и хорошо или дешево. Сборные дома объединяют все три эти положительные черты в одно целое. Возведенное таким образом здание может быть построено быстро, отличаться высоким качеством исполнения и быть построенным по конкурентоспособной цене.

Все это стало возможным благодаря

— продуманная технология производства, основанная на знаниях и опыте,

— завод, оснащенный необходимым оборудованием и инструментами,

— опытные, должным образом обученные сотрудники,

— тщательно отобранные материалы, обеспечивающие высокое качество и долговечность конструкции,

— короткое время от подписания контракта до производства дома, что значительно защищает от роста цен на материалы.

Ценник толкает людей на продажу недостроенных домов. Как это можно сделать?

Готовый дом — это чисто практическое решение

Решение построить готовый дом также имеет несколько чисто практических преимуществ:

— мы работаем с одним подрядчиком, который будет возводить наш дом,

— мы избегаем ненужных простоев, а значит, и расходов, связанных с изменениями и поиском другой строительной бригады,

— один подрядчик — это более высокое качество строительных работ и отсутствие необходимости проводить корректировки после предшественников, т. е. традиционное «кто это вам так сделал?

— мы можем гораздо эффективнее контролировать расходы, связанные со строительством дома,

— благодаря фиксированным срокам мы можем гораздо лучше управлять своими жилищными потребностями, например, планировать аренду или переезд.

Подводя итог, можно сказать, что даже если на первый взгляд инвестиции в готовый дом могут показаться несколько дороже, то после тщательного рассмотрения всех «за» и «против» это, безусловно, очень интересная и практичная альтернатива, особенно с учетом динамично меняющейся ситуации на нашем строительном рынке.

«Карантинное» лето 2020 — прекрасная возможность поехать на дачу, подальше от больших городов и скоплений людей. Однако, кроме дел по хозяйству, важно также позаботиться и о правовом статусе вашей недвижимости. Где, как и что можно строить на своем участке? Как узаконить это строительство? Ответы на эти и другие вопросы — в консультации, которую подготовил специалист Ривненского местного центра по предоставлению БВПП Григорий Ососкало.

Об этом сообщает пресс-служба Минюста.

О юридических нюансах «домика в селе»

Садовый дом — это строение летнего (сезонного) использования, которое в вопросах нормирования площади застройки, инженерного оборудования и внешних конструкций не соответствует нормативам, установленным для жилого дома.

Дачный дом — это жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

Порядок регистрации права собственности как на дачный, так и на садовый дом одинаковы. Сегодня эта процедура регулируется Законом Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» и Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденным постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 № 1127.

Член садового или дачного кооператива, который имеет в составе этого кооператива дом, но право собственности на это недвижимое имущество еще не зарегистрировано, может обратиться к государственному регистратору с соответствующим пакетом документов.

Что строим: дворец или домик?

Размер участка для строительства дома зависит от вида застройки. Согласно принятым строительным нормам, предельный размер территории для новой застройки должен быть:

• 150 м2 и более для блокированной застройки;
• 500 м2 и более для индивидуальной жилой застройки.

В общую площадь усадебного земельного участка входит территория, рассчитанная под застройку жилых домов и хозяйственных объектов.

С 1 октября 2019 года вступили в силу новые правила, регламентирующие особенности строительства, в том числе дачной застройки, в частности относительно расстояния до границ участка, соседних зданий и других сооружений (ДБН Б.2.2-12:2019 «Планировка и застройка территорий», утвержденные приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 26.04.2019 № 104).

• границы новой усадебной или дачной застройки должны иметь интервал 3 и более метра;
• при возведении жилых домов на приусадебных участках отступ от красных линий магистральных улиц должен быть 6 метров, жилых — 3 метра;
• промежуток от линии смежного земельного участка до стволов деревьев, которые высаживаются, должен быть не менее 4-6 метров.

Дом без документов. Что делать?

Самовольным считается строительство, если его можно отнести к любому из следующих случаев:

• здание построено на земельном участке, целевое назначение которого не предусматривает возможности возведения здания;
• строительство выполняется без декларации о начале строительных работ или без разрешения на выполнение строительных работ либо без утвержденного проекта строительства (для сложных зданий);
• выполнено с существенным нарушением строительных норм и правил (ч. 1 ст. 376 Гражданского кодекса Украины).

На сегодня существует, в частности, две возможности по узакониванию самовольно построенных домов в административном порядке, среди них:

• узаконивание домов, построенных до 5 августа 1992 года;
• узаконивание домов, построенных в период с 5 августа 1992 года до 9 апреля 2015 года.

Указанные возможности касаются только индивидуальных жилых, садовых, дачных домов площадью до 300 м2.

Особенностью узаконивания домов, построенных до 5 августа 1992 года, является то, что отсутствует необходимость регистрации декларации о готовности такого дома к эксплуатации в органах Государственной архитектурно-строительной инспекции Украины.

В то же время гражданин имеет право узаконить самовольно построенный дом путем обращения в суд.

Можно ли зарегистрироваться на даче?

Для получения возможности регистрации места жительства в доме, его статус необходимо сначала изменить с дачного (садового) на жилой. Перевод дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома осуществляется бесплатно органами местного самоуправления села, поселка, города, с которыми соответствующие дачные поселения и садоводческие общества связаны административно или территориально (Порядок перевода дачных и садовых домов, соответствующих государственным строительным нормам, в жилые дома, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 29 апреля 2015 года № 321).

Для применения механизма перевода дачных и садовых домов в жилые дома, необходимым условием является их соответствие строительным нормам и изменения целевого назначения земельного участка для индивидуального садоводства на целевое назначение для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений.

Кабмин принял постановление №722 (о некоторых вопросах осуществления разрешительных и регистрационных процедур в строительстве в условиях военного положения), которое предусматривает упрощенное строительство в условиях войны, в частности индивидуальных жилых домов без строительных паспортов. Какие в этом есть риски, к чему может привести такой шаг, кто теперь будет отвечать за возможные нарушения, объясняет главный архитектор государственного института проектирования городов «Мистопроект» Юрий Столяров.

Кабмин принял это постановление, насколько я понимаю, из благих намерений, чтобы разгрузить городские советы во время войны и способствовать строительству в то время, когда экономика стала на паузу. Но мне кажется, что она будет больше способствовать хаосу.

Начнем с того, что в военное время разрешили строительство индивидуальных жилых домов без строительного паспорта. Если владелец участка имеет архитектора и сертифицированный архитектор разработал ему проект, то он может строить без строительного паспорта. Чем это грозит? Даже отвергая планировку дома — это риски самого владельца. Это его желание, чтобы архитектор учел какие-то безопасные и пожарные моменты. Это абсолютная ответственность архитектора, но здесь есть риски и для города.

Когда выдается строительный паспорт, то один из основных моментов, которые он учитывает, это расстояния до соседей. 99% конфликтов между соседями возникают либо из-за несогласованности границ земельного участка, либо из-за того, что слишком близко хотят построить новостройку к существующему соседскому дому.

Здесь это полностью отдали на самотек. Будет ли этот архитектор, которого наймет владелец участка, сознательным и устойчивым, чтобы отстаивать правильные решения, или не будет — мы никакого влияния не имеем. Ни общество, ни городской совет. И это очень большие риски, потому что город очень четко следил, чтобы были выдержаны пожарные разрывы к соседу, чтобы было соответствующее расстояние между домами при различных условиях. А я подозреваю, что сейчас начнется хаос. Будут эти дома размещать, как захотят, и мы будем иметь ряд конфликтов.

Вторая проблема — это линия застройки. Если вы едете по Польше, Чехии, Германии через районы с коттеджами и особняками, то всем очень нравится, что домики стоят красиво, стройно, на одном расстоянии от улицы, четко и по линии. У нас это часто полный хаос. Кто-то строит метр от забора, кто-то пять метров от забора, кто-то наискосок повернул дом.

За последние годы благодаря строительным паспортам городские и сельские советы пытались это урегулировать и устанавливать, чтобы дома были на одном расстоянии от заборов и от улицы. Это выглядит красиво и функционально. По этому я переживаю, будут ли городские и сельские советы иметь механизмы, чтобы в дальнейшем следить за этим. А что касается архитекторов, которых будут нанимать владельцы участков, то они просто будут рисовать тот дом так, как им скажет владелец. Скажет метр от забора — он так и нарисует. Это самая большая проблема.

Третье — когда выдается строительный паспорт, то городской совет и сельский следят за соблюдением градостроительной документации, чтобы все соответствовало генеральному плану, плану зонирования территории города или села. Как это будет делать просто частный архитектор, которого нанял владелец участка — я не представляю.

Он, во-первых, не имеет доступа ко всей этой документации. В принципе не имеет, а в военное время он ее не имеет условно в три раза больше. И как можно делать такие вещи, когда закрыты градостроительные кадастры, закрыт заземельный кадастр — это будет сплошной хаос. Это спровоцирует конфликты между соседями и потом это исправить будет практически невозможно.

Потому что даже если архитектор будет сознательный, умный и прогрессивный, который скажет, что хочет соблюдать требования градостроительной документации и линии застройки, он просто не будет иметь, откуда это все взять, потому что большая часть информационных ресурсов в военное время закрыты.

Если говорить о многоквартирной застройке — то, в принципе, речь идет о тех же рисках. В принятом постановлении есть норма, что если застройщик обратился в городской совет и городской совет за 10 дней ему не предоставил градостроительные условия и ограничения, то он может строить, имея проект сертифицированного архитектора. Это те же риски, но умноженные в десятки или сотни раз, потому что это уже большая застройка.

Может быть еще такой случай. Рядом есть пустой участок и на нем уже есть проект, просто человек еще не начал строить. Городской совет знает, что там запланирован дом и предоставляет разрешение на застройку на следующем участке, где это тоже учитывают. Как это будет делать частный архитектор? Просто придет на участок к своему клиенту, тот скажет ему расположить дом прямо под забор, потому что у соседа якобы пустой участок, тот расположит, а через полгода может приехать сосед из-за границы или вернется с войны и поймет, что ему под самым забором построили дом. И он уже свой дом, который хотел построить, на который он уже имел, возможно, и документы, построить не сможет.

Это будет полный закон джунглей — кто первый втыкнулся, тот и имеет преимущество. Результатом будут миллионы судебных дел и конфликтов.

Да, в трущобах в Найроби или в февелах в Рио-де-Жанейро вообще все строят без архитектора, у нас все-таки какой-то архитектор будет присутствовать, но это все будет зависеть от его добросовестности. Если его купят или уговорят сделать так, как хочет заказчик, или архитектор просто не сможет выполнить те вещи, потому что он не владеет нужной информацией, то мы получим почти трущобы.

Полная или частичная републикация текста без письменного согласия редакции запрещается и считается нарушением авторских прав.