Несущая стена

— Каковы сроки службы строящихся сейчас многоквартирных домов?

Усредненные сроки службы любых жилых зданий, в том числе новостроек, определяются официальными нормативами, согласно которым высокоэтажные многоквартирные дома «живут» примерно от 70 до 150 лет. Каждому типу домостроения отводится примерный период эксплуатации: панельные и блочные дома служат порядка 75 лет, кирпичные – около 100 лет, а монолитные, обоснованно считающиеся наиболее прочными, держатся в среднем 150 лет. Согласно нашим данным, в июле 2016 года в массовом сегменте в Москве шло строительство 59 монолитных и 38 панельных домов. Таким образом, из 97 строящихся жилых комплексов эконом-класса 60% имеют все шансы продержаться 150 лет, а 40% могут простоять от 70 до 100 лет. Практически все проекты в сегменте бизнес — и элитного класса строятся с использованием монолитных материалов высокого качества, поэтому прогнозы по их срокам службы самые оптимистичные: они могут продержаться даже более 150 лет.

Нужно понимать, что это лишь ориентировочные оценки: в реальности долговечность дома определяют качество материалов и регулярность проводимого ремонта. Также не стоит недооценивать влияние способа эксплуатации, ведь опасные ремонтные работы способны привести к обрушению всего здания. Каждый жилой дом должен ремонтироваться профилактически, для этого он периодически подвергается инспекции, в результате которой определяется процент износа. Анализируются состояние всех конструктивных элементов: фундамента, перекрытий, межэтажных лестниц, кровли и прочего. Если степень износа достигает 80%, то здание признается негодным для проживания. Поэтому судьба каждой новостройки, что сейчас находится на стадии строительства, будет определяться индивидуально.

Помимо физической негодности, существует и моральная. Старый дом может быть исправным, но при этом перестать соответствовать современным требованиям комфортабельности и благоустройства. Так произошло с некоторыми хрущевками, формально еще годными для проживания, но сильно отставшими от градостроительного развития, имевшими ужасный внешний вид и неудобные планировки квартир. А вот новостройки сейчас выглядят гораздо лучше — как по эстетическим, так и функциональным параметрам. Можно считать, что им не грозит преждевременное старение, и большая часть из них прослужит согласно положенным срокам. В зоне риска находятся лишь немногие жилые комплексы. С 2016 года мэрия Москвы наложила запрет на строительство панельных домов старых серий, однако некоторые девелоперы нынешних новостроек успели начать возводить свои проекты с использованием устаревших серий в тот момент, когда они еще были разрешены. Скорее всего, срок службы таких домов не превысит 50 лет.

Отвечает руководитель отдела маркетинга и рекламы Rezidential Group Светлана Гулюкина:

Срок эксплуатации домов, которые строятся по панельной технологии, составляет около 50-75 лет. При этом, помимо физического износа самих панелей как конструктивных элементов, важен и срок эксплуатации межпанельных швов. В большинстве случаев он составляет порядка 30-40 лет. Поэтому, несмотря на хорошее состояние несущих элементов, во многих домах индустриального советского домостроения обязательно проводился ремонт швов.

Если говорить о сегодняшнем дне, на рынке новостроек доля «панели» составляет не более 5%. Но в связи с тем, что большинство таких домов относятся к сегменту «эконом», спрос на квартиры в них остается довольно стабильным.

Большая часть объектов, которые строятся сейчас или будут возведены в ближайшем будущем, — это монолитные жилые дома. Они имеют более высокую прочность, хорошую звукоизоляцию и дают возможность архитекторам воплощать в жизнь оригинальные идеи. Срок эксплуатации таких зданий составляет 120—140 лет. По факту он зависит от материалов, которые используются при оформлении фасадов.

Отвечает управляющий партнер Gravion Group Юрий Неманежин:

Срок службы современных домов, независимо от технологии их строительства, то есть монолит ли это, кирпич или панель, составляет порядка 100 лет. Однако здесь необходимо понимать, что все зависит от того, какой материал используется при строительстве, и насколько качественно работают сами строители, так как иной монолитный дом может пойти трещинами уже на этапе ввода в эксплуатацию. Например, был случай, когда строительная организация производила залив фундамента в неблагоприятных погодных условиях без соблюдения технических норм. В дальнейшем при строительстве фундамент дома лопнул, и девелоперу пришлось останавливать стройку и срочно принимать меры для устранения последствий. Что касается панельных домов, то сегодня качество производимых модулей достаточно высоко и отвечает всем существующим требованиям. Вопрос заключается только в том, чтобы швы между панелями были тщательно заделаны качественными материалами. Также в дальнейшем фасад здания необходимо поддерживать в надлежащем состоянии. При соблюдении этих нехитрых правил дом будет стоять долго и крепко.

Отвечает директор ФРК «ЭТАЖИ-Краснодар» Вадим Камалов:

Прочность и долговечность дома зависит от строительных материалов, из которых он построен. Сроки службы для различных стройматериалов предусмотрены ГОСТами и СНИПами; они, как правило, измеряются циклами морозостойкости. Морозостойкость — это способность материала выдерживать попеременное замораживание и оттаивание в водонасыщенном состоянии. Этот показатель измеряется в циклах, а цикл условно обозначает календарный год. Во время стандартных испытаний изделие опускают в воду на 8 часов, потом помещают на 8 часов в морозильную камеру (это один цикл). И так до тех пор, пока материал не начнет менять свои характеристики (массу, прочность и прочее). Учитывая, что сейчас строители используют строительные материалы с морозостойкостью не менее 25 циклов и используют защиту фасадов зданий, благодаря чему смещается точка росы, можно смело говорить о сроке службы современных зданий не менее 70—100 лет.

Отвечает коммерческий директор SDI Group, девелопер проекта ЖК «Аккорд. Smart-квартал» Максим Каварьянц:

Сроки службы жилых зданий зависят от материалов, из которых они построены. Например, современный панельный дом в среднем имеет срок службы 50—75 лет. Кирпичные и монолитные дома могут служить до 200 лет, при этом вполне возможно, что монолитные здания просуществуют без капремонта около века. Однако здесь следует учитывать, что любое строение, особенно жилое, нуждается в бережной эксплуатации и без капитального ремонта дома сроки службы будут прямо пропорционально сокращаться: чем дольше дом простоит без необходимого ремонта, тем меньше будет его «жизненный цикл». Если учесть, что основной технологией возведения жилых домов в столичном регионе является именно монолитное строительство, то старение жилого фонда будет происходить намного медленнее. Современные панельные дома строятся по улучшенной технологии и потому тоже обладают хорошим запасом прочности, который при грамотной эксплуатации и своевременном ремонте, в том числе замене инженерных сетей, может быть увеличен до ста лет.

Мало кто учитывает, что недвижимости, как и любому другому товару, отпущен свой срок жизни. Поэтому каждому следует готовиться к тому, что родные пенаты под натиском времени могут прийти в негодность, и заранее знать, что нужно делать.

Большая часть домов дореволюционной постройки сегодня нуждается, если не в реконструкции, то, как минимум, в капитальном ремонте. И если раньше все вопросы, связанные с этим, решались за счет городских бюджетов, то сейчас на это рассчитывать не приходится.

По оценкам специалистов фирмы Construction group, стоимость капитального ремонта с минимальными затратами может достигать 40% от рыночной стоимости квартиры. При таком ремонте нужно менять все инженерные коммуникации (трубы, сантехнику, рамы дверей, окон и т. д.), иногда некапитальные перекрытия и стены. В среднем сумма, которую потратит собственник квартиры на ее капремонт, может достигать до $400 за 1 кв. м общей площади.

Точный срок службы дома, после которого необходимо проводить капремонт, назвать нельзя — все зависит от его состояния. Но строительными нормами предусмотрены типовые сроки, являющиеся свого рода гарантийным сроком службы соответствующих элементов конструкции. Например, система отопления в доме нуждается в замене через 30 лет (если используются металлические конвекторы) или через 40 лет (чугунные радиаторы). Водопровод и канализация рассчитаны на 25 лет службы, примерно столько же служат деревянные полы, двери, рамы и прочие деревянные конструкции.

Поэтому комплексный ремонт с заменой инженерных коммуникаций в домах всех типов положено проводить каждые 30 лет, а выборочный — раз в 15—20 лет. Перекрытия и некапитальные стены рекомендуется менять через 50 лет.

Толще — значит лучше

Главное, что определяет срок жизни любого дома, — несущие конструкции (фундамент, стены и перекрытия) и материал, из которого они сложены. Самые надежные — это дома, несущие конструкции которых сложены более чем в 2,5 кирпича. Они относятся к категории «особо капитальных» и могут простоять 150 лет. Правда, такие стены имеют дома, построенные и более двухсот лет назад.

К группе «особо капитальных» можно отнести монолитные дома. Особенность таких домов состоит в том, что строят их не из готовых кусков, а формируют на месте, то есть заливают бетон в форму.

На втором месте по долговечности — современные крупноблочные и кирпичные дома (сложенные менее чем в 2,5 кирпича), которые могут простоять 125 лет. Далее идут дома блочные и крупнопанельные — срок экс-плуатации 100 лет. Дома, построенные из шлакобетонных и подобных им плит могут «протянуть» 90 лет. «Хрущевки», построенные из тонкостенных панелей, рассчитаны на 40—50 лет службы. Последние воздвигались с 1959 по 1967 год. Как считают специалисты, при нормальной эксплуатации «хрущевки» простоят еще 15—20 лет. Исследования показали, что панели хрущевок имеют прочность, в полтора раза превышающую проектную.

Все же, как считают специалисты, старые кирпичные дома (особенно построенные в период с 1860 по 1917 год) по качеству лучше современных. Они простоят еще долго. Современные же кирпичные здания, за исключением элитных, строятся из полого недолговечного кирпича.

В принципе, все, кто живет в кирпичных домах, построенных в эпоху «развитого социализма», могут спать спокойно. Как считает большинство экспертов-оценщиков, стоять им еще долго. Ведь «нормативные сроки эксплуатации» — понятие относительное. Например, кирпичные «хрущевки», по мнению директора фирмы Construction group Олега Подлесного, после капитального ремонта простоят по крайней мере еще 100 лет.

Главное—не возраст дома,
а его «здоровье»

Теоретически всю необходимую потребителю информацию о состоянии жилья можно получить в городском Бюро технической инвентаризации. Ведь техническое состояние здания имеет основное значение в системе оценки БТИ. (Главный принцип оценки состоит в том, что стоимость квартиры уменьшается пропорционально физическому износу дома. При этом во внимание принимается состояние стен, фундамента, перекрытий, крыши, внутренних и внешних перегородок, санитарно-технического и электрического оборудования. Соответственно стоимость квартиры в старом доме будет ниже, чем в новом или в доме после капитального ремонта.) В данном случае речь идет о балансовой стоимости недвижимости, которая проставляется в справке-характеристике.

Информация о техническом состоянии дома хранится в архивах БТИ и обновляется довольно редко. Своих специалистов-оценщиков в достаточном количестве бюро не имеет. Необходимые сведения собираются в основном районными экспертами. Ознакомиться с «техническим паспортом» своего дома в БТИ можно, как правило, при получении справки-характеристики, которую выписывают для удостоверения прав собственности на недвижимость. Но проще получить техническую характеристику своего дома в ЖЭКе по месту его расположения.

Итак, покупателю квартиры необходимо приложить максимум усилий для того, чтобы получить независимое экспертное заключение о техническом состоянии дома, в котором находится приглянувшаяся квартира. Сотрудник агентства недвижимости, как правило, такой информацией просто не обладает, ведь его задача — лишь подобрать заказчику квартиру, устраивающую его по цене и характеристикам, а также согласовать все детали сделки с продавцом. Неплохо бы самостоятельно провести детальный осмотр водопроводных и канализационных труб, поискать следы залива квартиры соседями, «замаскированные» трещины в стенах и т. п. И только убедившись в отсутствии столь серьезных дефектов, принимать решение о покупке.

Максимальные нормативные сроки службы основных конструктивных элементов зданий, отделки и инженерного оборудования

Нормативные сроки эксплуатации жилых домов массовой постройки

До сих пор мы разговаривали о случаях, когда участок, где будущий домовладелец планирует строиться, стоит пустой. Но нередки и случаи покупки участка со старыми «избушками», получение такой земли в наследство от бабушек и дедушек. Что если у вас есть отличный участок, на котором вырастет ваш новый дом, но вот незадача — один дом на нем уже стоит? Что с ним делать и почему нельзя просто пригнать бульдозер и начать снос по собственному желанию — поговорим в этой статье. Помогает нам в этом кадастровый инженер Лилия Александровна Купчихина.

Ломать или не ломать?

Не всегда уже существующий на участке дом надо ломать. Иногда хозяева участка принимают решение провести капитальный ремонт или реконструировать постройку: надстроить второй этаж, пристроить новые площади, провести глубокую внутреннюю переделку — и пользоваться в свое удовольствие. К организационным плюсам такого решения относится, например, то, что при этом не нужно будет снимать дом с кадастрового учета.

Градостроительный кодекс РФ (ст. 1, п. 14 и 14.2) определяет серьезную разницу между капремонтом и реконструкцией объектов капитального строительства. Так, если к старому дому вы достраиваете новые площади или оборудуете вместо чердака мансарду — это реконструкция. Замена несущих строительных конструкций — тоже. А вот замена инженерных систем или их элементов, замена отдельных элементов строительных конструкций на аналогичные — это капремонт. То есть после капремонта площадь дома не меняется, а после реконструкции это вполне возможно.

Перед тем как начинать реконструкцию, надо подать в соответствующие органы уведомление об этом. Дело в том, что, к примеру, при изменении геометрических параметров старого дома могут быть нарушены нормы отступов от границ участка и других важных расстояний до определенных объектов. Поэтому о реконструкции непременно нужно уведомить органы исполнительной власти города или муниципального поселения. Это точно такая же процедура, как и та, которую мы описывали в статье о начале строительства дома. Даже форма уведомления та же самая. Так что останавливаться на реконструкции подробно мы не будем, а перейдем к случаю, когда старый дом на участке все-таки решено снести.

Ломать как строить: в уведомительном порядке

На всякий случай оговорим: речь идет о тех домах, которые стоят на кадастровом учете. То есть они учтены в Росреестре и на них зарегистрировано право собственности. Если речь идет о садовом доме, до которого еще не добралась дачная амнистия, или о каких-либо других объектах типа незарегистрированной легкой бани, можно смело начинать слом, никого не уведомляя.

Для начала нужно отрезать от строения все коммуникации. Для этого пишутся соответствующие заявления в обслуживающие организации: заявка на отключение газа (эти вопросы регулируются постановлением Правительства РФ №549), электричества, водопровода.

Потом нужно подать в уполномоченные органы уведомление о планируемом сносе объекта. Его форма утверждена приказом Минстроя РФ №34. В нем необходимо заполнить сведения о заявителе, о земельном участке и о сносимом объекте. Подать это уведомление можно: через МФЦ, лично в органы Росреестра, на сайте госуслуг или заказным письмом с уведомлением о вручении. Проще всего сделать это через МФЦ, дальше оно отправляется в уполномоченные органы (Управление градостроительных разрешений, если это Казань, или отдел архитектуры и строительства, если действие происходит в другом муниципальном образовании).

Подать такое уведомление нужно не позже чем за семь дней до начала предполагаемого сноса.

В течение семи дней происходит рассмотрение документов. Теоретически отказать в сносе старого дома на вашем участке могут только в трех случаях:

• если он признан объектом исторического наследия;
• если он признан памятником архитектуры;
• если он находится в заповедной зоне.

Поэтому будем считать, что снос вам разрешен.

На сцене снова кадастровый инженер

Не раньше чем через неделю вы можете начинать сносить старый дом. После того как он исчезнет с лица земли, нужно не позже чем через семь дней подать уведомление о завершении сноса объекта капитального строительства и пригласить кадастрового инженера, чтобы тот выехал на ваш участок и составил акт обследования.

Акт обследования — документ, подтверждающий уничтожение объекта. Кадастровый инженер приезжает, знакомится с местом, удостоверяется в отсутствии на старом месте бывшего жилого дома. Бывшее местоположение дома он устанавливает исходя из сведений ЕГРН.

Итого на руках вы будете иметь следующие документы: уведомление о планируемом сносе (с отметкой местной администрации); уведомление о завершении сноса (также с отметкой); акт обследования кадастрового инженера.

Эти документы кадастровый инженер переносит на диск, подтверждает информацию своей электронной подписью, после чего владелец участка передает диск (через офис МФЦ) в Росреестр.

Дальше документы должны отправиться в местный орган Росреестра, который вычеркнет бывший дом из своих анналов. Через 14 рабочих дней после подачи документов (если они составлены верно и не вернулись вам обратно с пометкой непринятых) можно проверять, есть ли ваш бывший дом в Росреестре под своим кадастровым номером. Сделать это можно через запрос по публичной кадастровой карте.

В начале 60-х появились некоторые, весьма популярные серии панельных домов 9 этажей.

В те годы произошёл переход с кирпичного на крупнопанельное домостроение, позволившее увеличить площадь комнат за счёт уменьшения вспомогательных помещений (коридоров, кухонь).

Как начиналось панельное домостроение

Большую проблему послевоенных лет составляли коммунальные квартиры, в которых проживало сразу несколько семей.

Перед строительным ведомством тогда была поставлена задача создания проекта жилого дома, который был бы максимально бюджетным и позволял бы заселять квартиры посемейно.

В рамках её выполнения была внедрена идея строительства на основе несущего каркаса. В 1951 г. в столице по каркасно-панельной технологии застроили десятиэтажными домами первый микрорайон. Параллельно велись разработки и бескаркасных домов, первый из которых возвели уже через три года.

В 1955-м вышло поистине историческое постановление тогдашнего лидера коммунистов Хрущёва Н. С. В нём говорилось об устранении в строительном проектировании излишеств. Характерная для лет сталинского правления «показная» архитектура перестала соответствовать представлениям партии о том, как должны выглядеть здания в стране.

Сталинская архитектура при Хрущёве впала в немилость

Партия взяла новый курс, обоснование которого сводилось к следующему: заселение нескольких семей в одну квартиру представляет социальную проблему. Коммуналки – невыгодное с экономической точки зрения жильё.

Строителям дали задание разработать проекты, которые за счёт своей дешевизны помогут за короткий срок обеспечить трудящихся жильём. Планировалось, что к 1980 г. каждая советская семья получит отдельную квартиру.

Вот так и появились пресловутые малогабаритные «хрущёвки», которые до наших дней заставляют их владельцев ломать голову над тем, как хоть немного расширить пространство (идеи планировки и дизайна «хрущёвки» смотрите по ссылке).

К указанному году обеспечить всех отдельными квартирами не удалось, и уже другому лидеру в иерархии советских партийных правителей – Горбачёву, пришлось, выдвинув новый лозунг, сдвигать срок до 2000 года.

Типовые серии панельных домов

В начале 60-х в стране повсеместно стали строить комбинаты, выпускающие железобетонные изделия для крупноблочного домостроения. На этой волне и появились некоторые весьма популярные серии панельных домов 9 этажей.

111-97

Эту серию разработали в 1971 году. Девятиэтажки по ней строят и сейчас. Собирают их из типовых панелей шириной 3 и 4,5 м, благодаря чему в одном подъезде можно расположить два варианта однокомнатных квартир – 34 и 43 кв. м.

На первых этажах балконов нет, в 4-комнатных квартирах их два. Санузел располагается через перегородку с кухней. Её размер в 1-комнатных квартирах – порядка 9 кв. м, в остальных – 13 квадратов. В подъезде есть мусоропровод и лифт, который ходит только до 8 этажа. На чердаке дома технический этаж.

Типы панельных домов 9 этажей: серия 111-97

Дома этой серии строят не только в 9-этажном исполнении. Пятиэтажка – не менее распространённый вариант, хотя встречаются и другие решения (6, 7, 10 и даже 11 этажей). Но в пяти — и шестиэтажках из-за отсутствия лифта планировка отличается.

Человек редко задумывается, что его жильё когда-то будет снесено. Родной уголок кажется вечным и незыблемым. Но всё имеет свой срок, как и жилые дома, которые рано или поздно превратятся в груду развалин. На их месте вырастет новостройка, в которую заселятся другие люди, и запустится новый цикл городской жизни.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Как скоро доживёт свой век пятиэтажная хрущёвка, монументальная сталинка или высотка в новом жилом комплексе?

Особенности эксплуатации дома

Вопрос о сносе старого здания рассматривается с разных сторон. Нормативные сроки эксплуатации – это, скорее, примерные цифры, по которым градостроители могут ориентироваться, но не обязательно следовать.

Старенькая пятиэтажка, построенная на хорошем фундаменте и с капитальным ремонтом, может простоять ещё полвека, в то время как новенький дом может пойти по швам через пару лет.

На что обращают внимание, когда ставится вопрос о сроках эксплуатации дома:

• Состояние жилья. Самый важный пункт. Аварийные здания должны расселяться как можно скорее, ведь это угрожает человеческим жизням.
• Экономическая целесообразность.

Невзрачный двухэтажный домик в центре города может простоять ещё полвека – но стоимость земли под ним явно не соответствует его размерам и виду. Его можно снести и построить более высокое здание, где можно расселить больше жильцов, или же на его месте вырастет строение с большими коммерческими площадями.

Сроки службы различных типов жилых домов

Каждая из эпох истории нашей страны привнесла в градостроительство что-то своё. Сталинская эпоха с её ампиром подарила стране красивые и прочные дома, послевоенная – огромное количество невзрачного, но доступного жилья. В новое время повсюду, как из-под земли, вырастают жилые высотки из стекла и бетона.

Что такое собрание собственников и как его проводить, узнаете здесь.

Всё это имеет свои нормативные сроки годности.

• Сталинская застройка. Срок службы – 125-150 лет. Строились с 1930 по 1956 годы.
• Жильё, которое можно без колебаний назвать элитным. Просторные комнаты, высокие потолки, красивая внешняя отделка здания – всё это отражало желание руководства страны показать, как растёт и укрепляется молодое советское государство.

Конечно, предназначались такие дома, в основном, для номенклатуры и после смены власти их строительство было прекращено – дороговизна и сложность работ не позволяла расселить граждан по собственным квартирам. На смену «сталинкам» пришли «хрущёвки»

Минусы таких домов определяются большим количеством проживающих в них людей. Грязные подъезды и ужасного вида лестничные пролёты – это о брежневках. Сегодня разрабатываются проекты реконструкции таких зданий, поскольку сносить их невыгодно с экономической точки зрения.

В чем плюсы и минусы панельных домов, расскажет это видео:

Сроки эксплуатации строений по СНИП

В таблице представлены примерные сроки службы различных зданий.

Экспертиза состояния жилого дома

Оценка жилого дома выполняется экспертными группами, как государственными, так и независимыми. Она может проводиться как планово, так и на основе заявлений жильцов, считающих, что их дом не соответствует необходимым нормам.

Поводы для экспертизы:

• Большой износ жилого здания;
• Несоответствие требуемым нормам;
• Судебное разбирательство.

Как определить, какая территория является придомовой, узнайте по ссылке.

Процедура осмотра здания экспертами выглядит так:

• Визуальная оценка всех систем жилого здания (фундамент, несущие конструкции, санитарно-технические системы);
• Инструментальная оценка всех систем жилого здания;
• Осмотр условий проживания (качество питьевой воды, канализация, загрязнённость воздуха и почв).

Что такое ОДН и как их можно рассчитать самому, расписано в этой статье.

На основе экспертизы делается вывод о степени пригодности дома. Если износ составляет больше 70%, он будет признан аварийным. Немногим меньшая степень износа тоже является поводом либо к сносу здания, либо к капитальному ремонту.

Сколько стоят дома?

В случае, если дом не признают аварийным, но отдельные аспекты в заключении будут рассматриваться как несоответствующие нормам, будет ставиться вопрос о переустройстве и отделке здания.

Как можно управлять многоквартирным домом, подробнее тут.

Когда дом доживает последние дни

Решение о непригодности жилого дома выносит судебная комиссия на основании заключения экспертной группы.

Какие работы обязательно должны быть включены в благоустройство территории, читайте по ссылке.

Если решение вынесено, у здания есть два пути:

1. Капитальный ремонт. Для него должны быть соблюдены два условия: техническая возможность произведения ремонта и его целесообразность. Ремонт может быть произведён, если здание имеет запас прочности и нет серьёзных рисков для его жильцов.
2. Снос. Здание, признанное аварийным и потенциально опасным, подлежит сносу.

Жильцов расселяют по новым квартирам, которые по площади должны быть аналогичными тем, в которых они жили. На месте снесённого здания, как правило, вырастает новое – в некоторых случаях бывшие жильцы старого дома могут получить в этой новостройке квартиру.

Какой дом лучше, смотрите в этом видео:

Жилищный фонд нашей страны постепенно изнашивается. Огромное количество жилых домов достались стране в наследство от Советского Союза, и многие из них очень скоро могут стать аварийными. Решение вопросов о строительстве новых домов – одна из важнейших задач, стоящих перед государством.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Проверка даты создания (строительства) многоквартирного или жилого дома обычно не является простой задачей. Чем старше здание, тем интереснее поиск данных, но тем сложнее их найти. Кроме того, не все описанные ниже способы получения информации возможны через Интернет. Хотя простой системы поиска по году постройки зданий не существует, во многих случаях мы можем по фамилии определить, кто жил в нашем доме до войны и примерно в какие годы было построено наше здание.

Начнем с самого простого — документации

Если существует техническая документация на здание, стоит ее изучить. При покупке всегда стоит спросить продавца о том, какие документы у него есть. Если вы уже владеете недвижимостью и у вас нет документов, вы можете обратиться в муниципальный или районный офис и попросить дубликат. Если документации в архивах нет, вы получите письмо в ответ на ваш запрос.

Если документация существует, то большую часть информации можно найти в книге под названием «Журнал учета строительства». Здесь руководитель строительства фиксировал даты и объем работ, выполненных в ходе строительства нашего дома.

Если журнал учета строительства отсутствует, то датой постройки здания считается дата разрешения на ввод в эксплуатацию или уведомления о завершении строительства. Этот документ очень редко встречается для старых зданий, но будет доступен для всех, кому меньше 25-35 лет.

Социальный интеллект

Если у нас нет доступа к документации или мы просто ищем данные о дате постройки многоквартирного дома, стоит провести разведку. Разговор с соседями всегда проливает новый свет, и, хотя многие из них, возможно, живут в этом районе недолго, наверняка найдутся те, кто обладает более глубокими историческими знаниями. В случае многоквартирных домов вы можете обратиться к управляющему или жилищной ассоциации, которые должны обладать достаточно обширными знаниями об управляемом здании. Конечно, мы не можем принимать любую из этой информации на веру, если она не подкреплена технической документацией. Для многоквартирных домов из так называемых сборных бетонных плит случается, что здания, фигурирующие в документации кооператива как блоки 1978 года, по словам жильцов, были заселены ими с 1974 года.

Довоенные карты городов

Для старых зданий интересной альтернативой для поиска информации являются аэрофотоснимки послевоенного разрушения городов или довоенные карты. Довольно много фотографий городов со всей Польши можно найти на сайте геопортала. Карты бывшей Познани доступны бесплатно на сайте CYRYL («Виртуальный музей»). Кроме того, в 2016 году для города Познань была выпущена карта аэрофотоснимков 1945 года — интересный альтернативный поиск для наших местных клиентов.

Поиск по аэрофотоснимкам или фотографиям улиц не позволит определить точный год постройки здания и не является официальной информацией. Но для многих домов это будет единственным источником информации для датировки строительства.

Кто жил в нашем здании до войны?

Если у нас есть подозрение, что наше здание существовало до войны, мы можем проверить, кто в нем жил. К сожалению, эта возможность относится только к крупным польским городам, и мы не сможем получить аналогичную информацию для небольших городов и деревень. В период Второй Польской Республики РОДО не действовало, поэтому публикация персональных данных тех лет полностью законна 🙂 Данные о жителях городов имеются в «адресных книгах», которые сейчас опубликованы в интернете и доступны бесплатно. Для получения дополнительной информации см. отдельную статью о проверке истории здания, а также вы можете поискать такую информацию в Интернете.

В адресных книгах вы найдете не только имя жильцов, но и узнаете больше о роде занятий людей, живущих в здании. Адресные книги публиковались каждые несколько лет, поэтому они позволяют нам датировать здания времен Второй республики более точно, чем, например, аэрофотоснимки.

Данные из офиса

Мы также можем получить много информации в муниципалитете или мэрии. В крупных городских центрах мы также можем обратиться в офис муниципального хранителя памятников. Давайте вспомним, что в Польше существует «обязанность регистрации», и хотя адрес проживания больше не указывается в новых удостоверениях личности, до недавнего времени все жильцы нашего дома выполняли эту обязанность. Поэтому офисы не всегда располагают точными сведениями о строительстве здания, но они знают, с какого времени кто-то был зарегистрирован в этом здании.

Земельный и ипотечный регистр также может предоставить нам много данных. К сожалению, его электронная форма содержит только основные данные о владельцах и историю записей за последние годы. Более подробную информацию можно получить, изучив бумажные регистрационные дела в отделе земельных и ипотечных регистров окружного суда. Доступ к этим данным может получить владелец недвижимости на основании заявления (для этого необходимо лично посетить суд).

Моника и Мариуш, создатели блога U SIEBIE W DOMU, не планировали переезжать в деревню. Спонтанное решение привело их в совершенно неизвестный мир строительства, который они успешно исследовали. Теперь они советуют своим читателям, как самостоятельно справиться со строительством дома. И поверьте нам: у них достаточно много знаний по этому вопросу.

Начнем с того, что у вас есть дом в сельской местности площадью 80 м 2 . Почему именно сельская местность и почему именно такой размер?

Моника Вереда: Это произошло совершенно спонтанно! Мы решили купить участок земли и решили построить дом. Наша деревня все еще очень «сельская». — Наша деревня все еще очень «сельская»: ездит наш комбайн и кричит соседский петух. Мы хотели бы, чтобы так было как можно дольше….

Мы хотели построить небольшой и дешевый дом — дешевый в строительстве и дешевый в обслуживании. Сегодня я знаю, что одно дело — строить, и совсем другое — поддерживать. В конце концов, все эти метры нужно чистить, красить, обставлять — а это стоит денег.

В течение 9 лет я жила с родителями и братьями и сестрами в многоквартирном доме площадью 40 м 2 , я думаю, что это было прекрасное время для нас, количество метров было явно маловато, и только когда мы переехали в квартиру на 20 м 2 больше, у каждого был свой угол. После еще 9 лет на 60 м 2 , когда вся семья рассматривала первые проекты, мы поняли, что не хотим большой дом. Мы сразу решили, что если наш дом будет стоить недорого, то нам не нужны две дымовые трубы, эркеры или, например, балконы — лишние, на наш взгляд, в сельской местности!

«Отделка дома своими силами позволила сэкономить около 40 000 фунтов стерлингов. »

Каким же должен был быть дом мечты?

Мы хотели построить простой, скромный, небольшой дом с площадью, идеально подходящей для двух человек. Мы уже третий год живем в HOME и имеем целых две совершенно неиспользуемые комнаты… Если бы мы строили во второй раз, мы бы выбрали еще меньший и, конечно, одноэтажный дом.

Дом площадью 80 м 2 — сколько жителей потребуется для комфортного проживания?

Мы чувствуем себя как дома в этом 80м 2 идеально! Мы смеемся, что либо проводим время в гостиной, либо ложимся спать. При строительстве дома предполагалось, что у каждого из нас будет своя комната — у меня наверху, у мужа внизу… но как-то не сложилось.

Помимо типа, стратификации и состояния почвы на участке, большое значение для строящегося дома и, прежде всего, для его фундамента имеет глубина, на которой находится уровень грунтовых вод. Это относится не только к домам с глубокими подвалами, но и к домам без подвалов, фундамент которых сделан относительно неглубоким.

Хотя дом можно построить практически при любых грунтовых и водных условиях, при высоком уровне грунтовых вод это может оказаться очень дорогостоящим мероприятием (рис. 1). Это связано с тем, что необходимо будет периодически понижать уровень грунтовых вод (Фото 2), что не только требует значительных дополнительных затрат, но и может представлять угрозу для зданий, стоящих на соседних участках.

Фото 1 — Грунтовые воды, стекающие в траншею фундамента, могут значительно увеличить стоимость строительства дома и продлить сроки его возведения

Фото 2 — Уровень грунтовых вод может быть понижен на время строительства с помощью насоса и иглофильтров, но это не дешевая процедура

Кроме того, в таких зданиях, «погруженных» в воду, необходимо выполнить герметичную изоляцию фундамента. Однако это должна быть гидроизоляция, а не просто изоляция от влаги, как это обычно бывает в отдельно стоящих домах. Поэтому в таких ситуациях лучше отказаться от традиционных фундаментов и поставить дом на более низкую фундаментную плиту — на железобетонную плиту (Фото 3).

Строительство дома на участке с высоким уровнем грунтовых вод — хотя бы из-за его периодических колебаний — также сопряжено со значительным риском. Его последующее использование может быть нарушено из-за борьбы с сыростью стен. Поэтому лучше не строить дом на участке земли с высоким уровнем грунтовых вод.

Высокий, что означает, что

Популярный термин «высокий уровень грунтовых вод», конечно, не точен — многое зависит от того, какое здание вы хотите построить на участке. Однако он всегда относится к уровню грунтовых вод, который в последние годы находится ближе всего к поверхности участка. На самом деле, это можно определить только с помощью геотехнического исследования, поскольку он периодически колеблется, поэтому наблюдение за временным уровнем воды — например, в старом колодце, если он есть на участке — может привести к ложным выводам.

Очевидно, что если уровень грунтовых вод находится на 50 см ниже уровня земли, то это высоко, независимо от того, хотите ли вы построить дом без подвала или с подвалом, а также от того, песчаная или глинистая почва на участке.

Если дом не имеет подвала, уровень грунтовых вод можно считать высоким, если он находится ближе 15-20 см от проектной отметки подошвы фундаментов (рис. 4). В случае связных почв это расстояние составляет, в зависимости от региона Польши, от 1 до 1,6 м от уровня земли.

Фото 3 — Когда уровень грунтовых вод высок, безопаснее и дешевле строить дом на фундаментной плите.

Фото 4 — Если уровень грунтовых вод невысокий, то проблем с рытьем котлована под фундамент не возникает.

Если почва на участке песчаная (непесчаная), это расстояние может быть меньше, т. е. уровень грунтовых вод выше. Она будет считаться высокой только в том случае, если находится на расстоянии менее 70 см от поверхности участка. Однако это произойдет только в том случае, если строитель примет решение о фундаменте, заглубленном в землю всего на 50 см (что в наше время случается крайне редко). Если, независимо от благоприятных грунтовых условий, он запроектирует нижнюю часть фундаментов ниже зоны промерзания грунта, то уровень высоких вод уже будет находиться на той же глубине, что и в экспансивных грунтах.

Определение уровня грунтовых вод

Поэтому перед покупкой земельного участка целесообразно выяснить, каков самый высокий уровень грунтовых вод на участке. Может помочь разговор с владельцами домов, построенных на соседних участках.

Мы также можем получить некоторую информацию, наблюдая за растительностью на участке (Фото 5). Если на нем растут сосны, то высока вероятность того, что грунтовые воды находятся на низком уровне. Другое дело, если на участке есть растения, обычно встречающиеся на заболоченных территориях.

Однако действительно достоверную информацию о самом высоком, многолетнем уровне грунтовых вод можно получить только по результатам геотехнического исследования. Не имеет значения, проводилось ли исследование в «сухой» или «влажный» сезон — инженер-геотехник способен определить самый высокий и самый низкий уровень грунтовых вод за значительный период времени на основе наблюдений за материалом скважины.

Поэтому стоит поручить инженеру-геотехнику провести исследование состояния грунтовых вод на земельном участке, тем более что нам понадобится информация не только об уровне грунтовых вод, но и — вернее, прежде всего — о несущей способности грунта и рекомендации по строительству надежных и устойчивых фундаментов для проектирования фундамента дома.

Стоимость бурения трех-четырех скважин и составления результатов исследования состояния грунта и воды на участке составляет около 1000-1500 злотых. Конечно, стоит потратиться, особенно если участок земли «трудный». Например, его поверхность не плоская, а с уклоном (Фото 6), или он расположен в углублениях земли или там, где раньше было русло реки.

Фото 5 — Определенные виды деревьев и растений, растущих на участке, могут дать информацию о том, сухой он или заболоченный

Фото 6 — На участке земли с уклоном уровень грунтовых вод может сильно отличаться — многое зависит от типа и слоистости грунта

Многолетнее использование дома порождает повреждения и грязь, а стареющие элементы требуют регулярного ремонта. Даже самый незначительный на первый взгляд ремонт требует финансовых затрат. Если в наследство достался давно построенный дом, то дорогостоящий капитальный ремонт, скорее всего, неизбежен. С чего начать капитальный ремонт старого дома и сколько это будет стоить?

Все зависит от степени нанесенного ущерба. Более мелкие дефекты можно устранять на постоянной основе, но капитальный ремонт поврежденного здания требует соответствующей подготовки. В первую очередь необходимо оценить, будут ли инвестиции оправданы, учитывая степень повреждения несущих стен или конструкции крыши. Для начала составляется график работ, чтобы составить смету расходов. Объем работ определяется степенью повреждения здания. Перед началом ремонтных работ необходимо проверить несущую конструкцию, наличие трещин, состояние стен и конструкции крыши. Общие направления ремонтных работ в старых зданиях включают замену крыши, ремонт стен и полов, замену окон, установку центрального отопления и ремонт ванных комнат. Начиная с крыши, необходимо будет полностью снести ее (по цене 15-20 злотых за квадратный метр) и утилизировать остатки (около 900 злотых). Старый стропильный каркас заменяется новой конструкцией (около 10 000 злотых за 180 м2 площади), к которой необходимо приобрести кровельную пленку (около 500 злотых) и кровельную черепицу (самая дешевая металлочерепица стоит около 80 злотых/м2). Работы по обновлению крыши завершаются строительством дымохода (в среднем 2 тыс. злотых. Большинство старых зданий отапливались плиточными плитами, поэтому следующим этапом общего ремонта является установка центрального отопления. На этом этапе прокладываются водопроводные трубы, подключается плита (3-6 тыс. злотых) и радиаторы (200-600 злотых за 10-20 м2). Стоимость разводки напольного отопления или использования радиаторов зависит от логистической целесообразности разводки труб. Например, стоимость ковки стен для труб составляет примерно 120 злотых/м2. Монтаж и материалы для напольного отопления оцениваются в 50-120 злотых/м2. Последним необходимым этапом ремонта является обновление стен и полов. Работы на этом этапе можно выполнить самостоятельно, старое покрытие нужно счистить, выровнять поверхность и подготовить ее к покраске. Грунтовка стен с помощью профессионала стоит примерно 10 злотых за квадратный метр. Когда поверхность стены будет готова к покраске, вы можете покрасить ее самостоятельно и тем самым сэкономить значительную сумму денег.

Решение о ремонте стоит принимать, если стены дома находятся в хорошем состоянии. Обычно вложения окупаются, если требуется заменить только крышу, окна и полы, что все равно требует значительной суммы денег. Если в дополнение к замене крыши необходимо восстанавливать потрескавшиеся стены и поврежденный фундамент, инвестиции просто не стоят того.