Несущая стена

Пройдясь по российским дворам, можно сказать: «страна контрастов». Около одного дома можно увидеть милую детскую площадку и клумбы с анютиными глазками, а у другого — разломанную скамейку, бутылки, окурки и ржавый остов качели. Отчего такая разница и что влияет на благоустройство дворов? Означает ли, что жильцы домов, где есть клумбы, платят за коммунальные услуги больше? Давайте разберёмся с правовой точки зрения, ведь именно там «собака порылась».

Ведя речь о территории двора или о прилегающей к дому территории, обычно используют понятия «придомовая территория», «прилегающая территория, «внутридворовая территория» или просто «двор». Но в юридическом плане эти термины разные. Прежде чем выяснять, кто отвечает за клумбы и благоустройство, разграничим понятия.

Понятия «придомовая территория» нет в законе. В жилищном законодательстве даётся описание общего имущества многоквартирного дома (МКД), в состав которого входит земельный участок, на котором собственно этот дом расположен с элементами озеленения, дизайна и благоустройства (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Так повелось, что земельный участок за вычетом земли, занимаемой самим домом, и называют придомовой территорией (такие определения использовались разными ведомствами – Роспотребнадзором, Минстроем, и судами).

Понятие «прилегающая территория» используется, как правило, в градостроительном законодательстве без привязки к жилищному. Это территория общего пользования, которая прилегает к зданию или любому другому объекту недвижимости, границы которой определены муниципальными правилами благоустройства (п. 37 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Понятие используется исключительно в контексте благоустройства территорий. Важно понимать, что в прилегающую территорию может входить земля общего пользования.

«Двор» — понятие обывательское. По факту в область двора могут входить придомовые территории разных многоквартирных домов, а также участки, которые находятся в муниципальной собственности или собственность на которые вообще не разграничена.

Но вполне может быть и обратная ситуация, когда в придомовую территорию может входить часть двора или выходить за его границы.

Что надо знать жильцам про участок, находящийся в общей собственности жильцов?

Чтобы понимать, как добиться благоустройства двора, надо знать несколько важных правовых аспектов:

1. Земельный участок становится общей долевой собственностью жильцов бесплатно, включается в состав их общего имущества.
2. Регистрировать право не надо — оно возникает в силу закона.
3. Расходы на содержание придомовой территории несут сами жильцы. Причём мы платим за это каждый месяц, внося деньги за содержание общего имущества.
4. Даже если земельный участок под МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учёт, нести расходы на его содержание всё равно придётся.
5. Содержание придомовой территории — обязанность управляющей организации.
6. Конкретные функции желательно прописать в договоре управления домом, чтобы жильцы понимали, какие именно услуги они получают в плане организации прилегающей к дому территории, выплачивая каждый месяц за это деньги.

Итак, обслуживание земли, входящей в общее имущество жильцов многоквартирного дома — обязанность управляющей компании, поскольку владельцы квартир ежемесячно за это платят.

Но вспомним, что есть ещё участок, который прилегает к дому, но общей собственностью жильцов не является. Здесь от внесения платы за содержание жилья не зависит его благоустройство, поскольку с большей долей вероятности он входит в состав земли, принадлежащей муниципалитету. А, следовательно, содержание и уход за ним входит в обязанности местной администрации.

Никто не мешает жильцам регулярно обращаться в администрацию и требовать, чтобы они убрали с принадлежащей им территории несанкционированную свалку, починили дорогу или выкосили бурьян. Сработает обращение или нет, зависит от ответственности администрации и настойчивости населения.

Зацветут ли в конкретном дворе анютины глазки на ухоженных газонах, зависит не только от собственников квартир и от количества выплаченных ими денег. Если газоны и двор – общее имущество, а собственники исправно платят за содержание жилья (включая земельный участок), то необходимо требовать благоустройство с управляющей организации или правления ТСЖ.

Если же участок хоть и придомовой, но выходит за пределы общего имущества собственников, то его обустройства следует требовать от муниципальных властей, если земля находится в муниципальной собственности. Например, обратить внимание на различные программы благоустройств дворовых территорий, реализуемые за счёт местных или даже федеральных бюджетов.

Не всё, но многое зависит от гражданской позиции, умении отстаивать свои права и как минимум знать их.

Для организации комфортных условий проживания, обеспечения безопасности жильцов, а также придания эстетичного вида придомовой территории, необходимо ее благоустройство. Комплекс проводимых мероприятий позволяет функционально использовать участки для игр, отдыха, спорта, а также в коммерческих целях

• Парковку либо стоянку;
• Спортивные площадки;
• Гаражи;
• Игровые площадки;
• Миниатюрные парки, цветники;
• Зоны отдыха;
• Ограждения.

Если здание состоит на кадастровом учете, то его границы обозначены на карте. Тогда межевание происходит еще до строительства здания. Если границы не определены, можно не ждать от администрации инициативы процедуры межевания, а подать заявление самостоятельно. Границы под уже возведенные дома определяются согласно плану межевания квартала

Когда границы определены, право собственности автоматически закрепляется за владельцами квартир

Есть некоторые преимущества такого владения землей:

1. Возможность бесплатно приватизировать участок земли;
2. Используя в коммерческих целях, можно получать прибыль, затем расходовать ее на благоустройство двора;
3. Есть право требования сноса незаконно построенных магазинов, домов, других сооружений или разрешения на их строительство.

Облагораживание придомовых участков происходит согласно проекту, утвержденному собственниками и управляющей организацией. Есть обязательный перечень работ, установленный законодательно:

• Уборка общественных мест, подземных стоянок (если они есть);
• Озеленение участка, уход за растительностью;
• Обеспечение безопасности передвижения (чистка наледи, устранение ям, засыпание дорожек песком или гравием);
• Уборка, вывоз снега, мусора;
• Установка мусорных баков;
• Сооружение функциональных зон. Контроль над их состоянием.

Соблюдение требований эксплуатации жилого фонда регулируются ЖК РФ. Согласно закону благоустройством участка придомовой территории занимаются:

• Фирмы-подрядчики согласно договору обслуживания;
• Собственники жилья;
• ТСЖ либо УК.

Жильцы дома обязаны бережно относиться к имуществу, покрывать расходы, касательные благоустройства, содержания. Законодательные нормы позволяют жильцам облагородить территорию следующими элементами, сооружениями:

• Деревья, кустарники;
• Газон;
• Зона для выгула животных;
• Цветочные композиции;
• Пешеходные дорожки;
• Игровые, спортивные площадки;
• Постройки хозяйственного значения.

Все вопросы обсуждаются, решаются общим собранием собственников совместно с УК либо ТСЖ, в компетенции которых контроль над содержанием территории в надлежащем состоянии

Ремонт, уход за объектами придомового участка осуществляют собственники. После оформления договора с управляющей компанией, обязанности по содержанию придомового участка переходят организации

Первым шагом к реализации проекта является организация инициативной группы. Сюда входят жители дома, «старшие» подъезда, которым небезразлично состояние придомовой территории

Инициаторы озвучивают свои предложения. Решение принимается участниками собрания посредством голосования. Здесь же обсуждаются шаги реализации принятого решения, финансовые стороны вопроса

ТЗ представляет собой требования, касающиеся благоустройства двора, изложенные собственниками. Документ включает:

• Технические характеристики планируемых объектов;
• Стиль сооружения;
• Схематичный план;
• Перечень материалов, инструментов;
• Смету.

Облагораживание, озеленение территории происходит силами собственников жилья, а также УК. При желании, заключается договор оказания услуг по благоустройству с коммерческими организациями. Для этого потребуется согласие всех жильцов. Инициативная группа организует сбор подписей, заключает соглашение

По окончании выполнения всех работ проводится новое собрание, где возведенное сооружение включают в состав собственности, определяют размер ежемесячного взноса на содержание объекта

План мероприятий благоустройства, озеленения участка утверждается решением собрания жильцов. Затем подается заявка муниципалитету. План содержит:

• Чертеж территории, где обозначены границы;
• Кадастровые документы;
• Перечень работ;
• План дорог для автотранспорта, автостоянки;
• План пешеходных дорожек;
• Схему планируемых зон;
• Дендроплан;
• Чертеж коммуникаций;
• Список ответственных лиц.

Каждый проект дополняется определенным списком документов, согласно плану сооружений, а также ландшафту участка

Для ремонта, озеленения объектов участка, оформления придомовой территории возле новостройки, собственники заключают договор с организацией — студией ландшафтного дизайна. Реконструкция, комплексное благоустройство происходит поэтапно:

К общему имуществу относятся, в том числе, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома, включая коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и пр., расположенные в границах указанного земельного участка. Перечисленные объекты являются придомовой территорией (Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).

Поскольку придомовая территория входит в состав общего имущества, то и платить за ее содержание, в том числе за благоустройство, должны собственники жилья.

Как следует из положений ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности. Указанная доля пропорциональна размеру общей площади помещения, принадлежащего лицу на праве собственности (ст.15 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ). Следовательно, чем больше площадь квартиры, тем больше ее собственнику придется платить за содержание придомовой территории и иного общего имущества.

Управляющая организация на возмездной основе оказывает услуги по содержанию общего имущества многоквартирных домов и несет ответственность в случае предоставления услуг ненадлежащего качества при выборе способа управления многоквартирным домом путем заключения договора с управляющей организацией.

В свою очередь собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ, требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

В услуги по санитарному содержанию помещений и придомовых территорий, а также благоустройству входят уборка мест общего пользования, придомовых территорий, подземных паркингов, дезинфекция помещений, вывоз мусора, снега, устройство и стрижка газонов, посадка цветов, уход за ними в летний период, изготовление металлических ограждений для территории дворов, очистка и покраска облицовки фасада, ворот, решеток, скамеек и пр.

Собственники помещений вправе обратиться с заявлением об изменении размера платы к ответственному лицу.

Основанием для уменьшения размера оплаты за содержание общего имущества является акт, составленный между собственником и управляющей компанией, в котором отражены факты оказания услуг ненадлежащего качества.

Собственники квартир теперь могут принять решение о благоустройстве земельного участка, на котором расположен их дом. Закон, который дает им такое право, публикует сегодня «Российская газета».

Этот документ напрямую связан с реализуемой в стране программой создания комфортной городской среды. «Все субъекты Федерации включились в эту программу, — говорит Игорь Кокин, эксперт Научно-образовательного центра федеральных и региональных программ Высшей школы государственного управления РАНХиГС. — Причем регионы начали обязывать жителей принимать решение о благоустройстве двора, невзирая на то, сформирован участок, на котором расположен дом, или нет». В итоге в ряде случаев получилось, что жители должны были принять решение о благоустройстве дворов, которые не являются их собственностью. Документ позволит навести порядок в этой области.

Закон указывает, что решение о благоустройстве может быть принято только для дворов, которые являются общим имуществом собственников помещений. «Таких дворов не так уж много, — говорит Игорь Кокин. — В большинстве регионов участки под домами либо вообще не сформированы, либо сформированы исключительно под самим домом». Поэтому закон будет стимулировать регионы навести порядок в этой сфере и выделить в общую собственность владельцев квартир прилегающие к дому дворы.

Собственники смогут принимать решения о благоустройстве двора, озеленении, а также о содержании и эксплуатации. Правда, встает вопрос, кому за это придется платить.

«Расходы на содержание двора входят в плату за содержание дома. Те собственники, которые будут принимать решение, что они хотят видеть в своих дворах, должны быть готовы к тому, что сумма в платежках вырастет», — поясняет Игорь Кокин. В то же время жители дома могут воспользоваться государственными программами по благоустройству.

Другим важным фактором, на создание которого собственники готовы тратить даже личные средства, является камерность. Многие принимают решение об установке шлагбаумов, ворот и других ограждений, которые помогают убрать из дворовой территории лишние машины и сделать двор доступным только «для своих».

В 2017 году в России стартовал приоритетный федеральный проект «ЖКХ и городская среда». Государство ежегодно выделяет 20 млрд рублей на благоустройство придомовых территорий в муниципалитетах. Программа называется «Формирование комфортной городской среды». Действовать она будет до 2022 года. Расскажем, как отремонтировать двор за счет государства.

В рамках программы «ЖКХ и городская среда» отремонтируют проезды к домам, установят на дворовых территориях скамейки, урны, дополнительное освещение. Это обязательный минимум.

Деньги на благоустройство в рамках минимальной программы выделяет государство. Никаких дополнительных сборов с жителей не требуется. Все, что жители собрали на текущий / капитальный ремонт и содержание жилья, остается нетронутым.

При желании и возможностях местные власти или сами собственники могут добавить к обязательным работам дополнительные элементы благоустройства: к примеру, разбить клумбы, высадить новые деревья, поставить игровые или спортплощадки, организовать парковку. В таком случае эти работы оплачивают непосредственно собственники. Размер участия собственников определяют муниципалитеты.

Заявки на следующий год принимают до сентября месяца текущего года. Не вошедшие в программу дворы автоматически перенесут в программу на следующий год.

Двор включат в программу только по инициативе жителей!

Дворовая территория не включается в программу, если:

– дом с относящейся к нему территорией признан аварийным и подлежащим сносу;

– в ближайший год запланирован ремонт инженерных коммуникаций и иных объектов, расположенных во дворе;

– у дома не истек гарантийный срок со времени ввода в эксплуатацию;

– по заявленному перечню работы уже проводились за счет бюджетного финансирования (полностью или частично).

1. Проверяем, попал ли двор в федеральную программу благоустройства

Программу благоустройства дворов администрация разрабатывает на каждый год. В документе указывают, что будет сделано, по каким адресам и дают примеры элементов благоустройства. Программу публикуют на официальном сайте администрации.

Пример: на сайте администрации Нижнего Новгорода создана специальная вкладка

Участие жителей в программе может быть:

Финансовым. Собственники участвуют в финансировании дополнительных работ вместе с бюджетными средствами.

Трудовым. Это добровольное и безвозмездное участие жителей в работах по благоустройству.

2. Создаем инициативную группу

Инициативная группа

Это руководители всего проекта. Группа разработает (или согласует разработанный экспертами) план двора с собственниками. Если будут выбраны дополнительные работы – определит размер участия жителей в проекте.

Перед тем как подать заявку, надо понять, что у вашего двора «болит». Нужна детская площадка или необходимо заасфальтировать дворовый проезд? Поставить скамейки или наладить освещение?

Группе активистов предстоит нарисовать план двора. Определить перечень необходимых работ. Подготовить и провести общее собрание собственников.

О том, как правильно провести общее собрание собственников, читайте подробно на сайте Центра защиты прав граждан. Там же можно скачать образцы всех документов.

Идеи инициативной группы нужно оформить в виде чертежа, на котором отмечены существующие объекты благоустройства и новые – те, которые хотят иметь жители.

ВАЖНО! Во дворе в рамках программы благоустройства бесплатно поставят только элементы, перечисленные в минимальном перечне. Помните, что список не очень длинный (скамейки, урны, дополнительное освещение, дороги). Качели-карусели входят в дополнительный перечень – их установку частично оплачивают жители.

3. Проводим общее собрание

Общее собрание определит план работ, выберет ответственного за дизайн-проект, за контроль и приемку работ. Точные сроки и условия определят муниципальные органы власти.

Обратите внимание!

1. Общее собрание проводится по инициативе собственников или УК.

2. Инициативная группа готовит повестку общего собрания, организует его проведение и подводит итоги.

3. Ориентируясь на созданный инициативной группой чертеж, собрание формирует перечень работ в соответствии с минимальным и дополнительным перечнями.

4. Подаем заявку на благоустройство в муниципалитет

Копию протокола с планом благоустройства двора жители передают в администрацию. Там формируют общественную комиссию. Она оценивает поступившие заявки и организует общественное обсуждение проекта муниципальной программы.

5. Согласование дизайн-проекта

Собрав и обсудив все заявки, муниципальные власти передают дизайн-проект благоустройства двора на согласование жителям.

Утверждает проект ответственный, которого уполномочили жители на общем собрании. Проводить отдельное собрание для этого не нужно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ:

– Если жители договорились оплатить дополнительные элементы благоустройства, то к этому моменту деньги должны быть полностью перечислены на специальный счет.

– Если помощь жителей только трудовая – они предоставляют в администрацию гарантийное письмо. В нем перечисляют конкретные фамилии людей, которые готовы помогать в выполнении работ по благоустройству. Гарантийное письмо подписывает уполномоченный, которого согласовали на собрании.

ВАЖНО! Если собственники не выполнят эти условия, то дизайн-проект не утвердят.

6.Следим за благоустройством двора

Уполномоченный представитель жителей наделен правом контролировать работы. Если что-то пошло не так, как в утвержденном дизайн-проекте, он сообщает об этом письменно в администрацию.

Все работы по благоустройству двора должны быть завершены до конца года.

Работы по благоустройству принимает комиссия с участием уполномоченного лица. Подрядчик и комиссия подписывают акт сдачи-приемки выполненных работ.

Если в итоге получилось не так, как в дизайн-проекте, или работы выполнены с браком – жители вправе не подписывать акт и потребовать все переделать. Письменную жалобу собственники направляют в администрацию или в Минстрой.

Один клик по ссылке ниже и мы отправим полный текст этой полезной инструкции с образцами документов вам на электронную почту.