Несущая стена

Вопрос перепланировки, переустройства и реконструкции регламентирован ЖК РФ и Правилами № 170, однако, споры жителей МКД с надзорными органами по поводу разных видов работ возникают постоянно. Рассказываем о том, могут ли собственники квартир демонтировать окна/двери между комнатой и лоджией и почему.

В 2019 году Минстрой РФ допускал демонтаж конструкций между квартирой и лоджией с согласия ОМС

1. Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения корректировок в его технический паспорт (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
2. Демонтаж окон и дверей, выходящих на застеклённую лоджию, утепление лоджии являются перепланировкой, поскольку происходит присоединение площади лоджии к площади комнаты (п. 1.7.1 Правил № 170).
3. Провести перепланировку/переустройство жилого помещения собственник может только по согласованию с органом местного самоуправления, предоставив в ОМС заявление с приложением следующих документов согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ:

• подтверждающие права собственности на помещение;
• проект переустройства/перепланировки;
• протокол ОСС о согласии всех собственников на работы, если происходит присоединение к помещению части общего имущества;
• технический паспорт на помещение;
• при необходимости – заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

При этом ведомство отметило, что не допускается проведение работ, которые ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций МКД, нарушению в работе инженерных систем и установленного на нём оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств в доме (п. 1.7.2 Правил № 170).

Согласно письму от 01.08.2019 № 28475-ОГ/04, Минстрой РФ допускает объединение лоджии с комнатой с демонтажом оконного/дверного проёма, причём без указания на обязательное получение разрешения на такие работы общего собрания собственников помещений в МКД.

В 2020 году Минстрой РФ требует перед такими работами получить разрешение всех собственников в МКД и ОМС

В 2020 году Минстрой РФ снова прокомментировал вопрос по перепланировке/переустройству квартиры путём объединения лоджии и комнаты. В письме от 03.03.2020 № 6370-ОГ/04 ведомство расставило уже другие акценты.

Письмо Минстроя РФ стало ответом на запрос, в котором авторы указали на то, что собственники хотят демонтировать окна и двери, выходящие на застеклённый балкон с его утеплением. Такие работы могут изменить «тепловой контур» дома и повлиять на класс энергетической эффективности МКД. К тому же, согласно п. п. 3.2 и 3.15 СП 54.13330.2016, балкон и лоджия имеют принципиально разные технические характеристики.

Минстрой РФ в ответ на этот вопрос в письме № 6370-ОГ/04 сослался на п. 2 ПП РФ № 491, где указано, что относится к общему имуществу собственников помещений в МКД. Это в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Изменение объекта капитального строительства, куда относятся перестройка, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций, считается реконструкцией и проводится в соответствии с требованиями ст. ст. 51 – 55 ГК РФ. При этом уменьшение размера общего имущества дома при реконструкции может происходить только с согласия всех собственников помещений в МКД (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Минстрой РФ сделал вывод, что демонтаж оконного проёма является реконструкцией и ведёт к уменьшению размера общего имущества, и, следовательно, возможен только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и органа местного самоуправления.

Суды запрещают такие работы, считая их реконструкцией конструктивных элементов дома

Позицию Минстроя РФ подтверждает и судебная практика. Например, в деле № 33-9553/2016 собственница помещения в одном из многоквартирных домов Хабаровска подала в суд на администрацию города, считая, что не обязана возвращать в исходное состояние квартиру после того, как объединила лоджию и кухню.

Администрация Хабаровска настаивала на том, что такие работы являются реконструкцией. В результате демонтажа части внешней несущей стены увеличилась площадь жилого помещения, лоджия используется не по назначению, затронуты конструктивные элементы, относящиеся к общему имуществу собственников помещений МКД в отсутствие согласия последних.

Собственница протестовала, считая, что демонтированная часть стены к общему имуществу не относится, является самонесущей, согласия других собственников на данные работы не требуется.

• жилое помещение может быть сохранено в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни или здоровью;
• объединение лоджии с жилым помещением изменяет ее функциональное назначение и не подпадает под понятие переустройства и перепланировки квартиры;
• изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, площади и качества инженерно-технического обеспечения относится к реконструкции;
• действующее законодательство не предусматривает возможности для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии;
• принятие решения о реконструкции общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников.

Судьи указали на то, что согласно технической документации демонтированная в результате произведенных в квартире работ часть наружной стены многоквартирного жилого дома относится к общему имуществу, поскольку является несущей. Поэтому иск был отклонён, а требование МСУ по приведению квартиры в соответствие с техпаспортом оставлено в силе.

Такое решение согласуется с позицией ВС РФ, которую он высказалв деле № АКПИ13-873: в ходе эксплуатации дома должно поддерживаться соответствие параметров и других характеристик строительных конструкций требованиям проектной документации, и указанное соответствие должно поддерживаться посредством технического обслуживания. Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 15.12.2016 по делу № 33-15631/2016 указал, что действующее законодательство запрещает пробивать проёмы в стенах крупнопанельных зданий.

Запомнить

Если в 2019 году Минстрой РФ считал объединение квартиры и лоджии перепланировкой, то в новом письме в 2020 году ведомство говорит о том, что такие работы являются реконструкцией и требуют согласования с ОМС и всеми собственниками помещений в доме, поскольку демонтаж стены между лоджией и помещением квартиры приводит к уменьшению площади общего имущества. Суды также считают, что демонтаж стены между квартирой и лоджией незаконным и вредящим целостности несущих конструкций дома и безопасности проживания в нём.

Балкон давно перестал быть просто местом для хранения вещей. Сегодня это дополнительное пространство, которое может стать частью интерьера. Объединение комнаты или кухни с балконом может существенно увеличить жилую площадь.

Эксперты разъяснили, в каком случае можно делать подобную перепланировку и какие нюансы нужно учесть.

Объединение запрещено законом

«К сожалению, согласно действующему законодательству, объединение запрещено. Причин много, от влияния на отопление помещений многоквартирных домов до повреждения несущих конструкций. Стоит отметить, что объединять с комнатами запрещено как балконы, так и лоджии», — комментирует юрист, член генсовета «Деловой России» Владимир Прохоров.

В каком случае возможна перепланировка?

Однако в некоторых случаях объединить балкон и комнату все-таки представляется возможным. «Такая перепланировка будет законной, если демонтировать подоконный блок и порог. В этом случае потребуется установить французские окна и, разумеется, согласовать изменения в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако, если стены несущие, вы получите отказ», — отметил Прохоров. Он подчеркнул, что запрещается также расширять проем при входе на балкон, так как в домах кирпичной застройки стены несущие, а в монолитной застройке снос повлияет на прочность и устойчивость самого балкона, комментирует юрист.

Стоит также отметить, что объединять балкон или лоджию с комнатой можно только в том случае, если они остеклены, пояснил юрист, основатель и СЕО консалтинговой группы vvCube Вадим Ткаченко. В противном случае, по его словам, перепланировка с демонтажем подоконного блока будет считаться изменением фасада здания и потребует дополнительных разрешений. Однако получить их фактически невозможно, резюмирует эксперт.

Можно ли не согласовывать?

Очень часто согласование перепланировки происходит уже после ее совершения, а большинство переделок было сделано много лет назад. Владельцы таких квартир считают, что можно заплатить небольшой штраф и задним числом внести изменения в Росреестр. Однако далее граждане сталкиваются с необходимостью оформления большого количества разрешений и получением одобрения уже через суд.

«Если перепланировка была выполнена с нарушением строительных норм, нужно заплатить штраф и вернуть все в изначальное состояние. Штраф за незаконную перепланировку для физических лиц — от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., для юридических — от 350 тыс. до 1 млн руб. Кроме того, узаконенная перепланировка также важна и при продаже квартиры. Могут возникнуть сложности при несоответствии имеющихся документов. Также, если квартиру приобретают через ипотеку, сотрудник оценочной компании обязательно увидит переделанный балкон в квартире, сделает фотографии и составит официальный оценочный отчет для банка», — объяснил Вадим Ткаченко из vvCube.

Процедура объединения

Любое совмещение начинается с проекта с размерами помещений до и после. «Нужно обратиться в проектную организацию с соответствующей лицензией, которая подготовит проект перепланировки. Далее нужно согласовать проект в Санитарно-эпидемиологической станции и в администрации района. После вы можете выполнить перепланировку. Потом надо получить новый техпаспорт БТИ и поставить квартиру на кадастровый учет с новыми площадями. Далее отдать документы в МФЦ и забрать новую выписку из ЕГРН», — рекомендует Ткаченко.

В случае если объединение кухни и лоджии/балкона затрагивает несущие конструкции, понадобится заключение от разработчика проекта дома, отметил адвокат, к.ю.н Геннадий Нефедовский. Кроме того, он подчеркнул, что при сносе подоконного блока или простенков необходимы теплотехнический расчет и заключение о безопасности работ. «Также вам потребуются документы, подтверждающие право на жилплощадь: свидетельство о владении квартирой, выписка из госреестра, подтверждающая право на имущество. Вдобавок могут понадобиться акты о долевом участии или приеме-передаче квартиры, техпаспорт квартиры из БТИ», — резюмировал юрист.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Увеличение полезной площади квартиры за счет присоединения к ней балкона – процедура довольно распространенная как в новостройках, так и в домах старого фонда. Далеко не всегда балконы и лоджии используются по назначению, порой на них организуется склад для хранения сезонных вещей или место для сушки белья. Если балкон как самостоятельная архитектурная единица вас не интересует, а расширение метража поможет сделать жизнь более комфортной, есть смысл задуматься о соответствующей перепланировке.

Юридические и технические ограничения

Согласование объединения балконы и жилого пространства не всегда возможно – и это вполне оправдано. Порой конструктивные особенности здания просто не позволяют снести стену между лоджией и комнатой, а нарушение архитектурного единства способно привести не только к ухудшению визуальной составляющей, но и к обрушению фасада.

Некоторое время назад в Москве и вовсе запретили объединять балкон с комнатами, но в Петербурге такое мероприятие пока что возможно. Исключение составляют следующие случаи:

· Стена между балконом и квартирой несущая, и ее демонтаж грозит нарушением целостности конструкции;

· Бетонная плита балкона находится в плохом состоянии;

· Ваша квартира находится выше шестого этажа, и это единственный балкон в ней (такое требование предусмотрено нормами пожарной безопасности).

Обязательно нужно учитывать, что перенос на балкон радиаторов и установка системы «теплый пол» полностью запрещены – это связано с тем, что подобное переустройство негативно сказывается на эффективности системы отопления всего дома и может стать причиной его частичного обрушения. С наибольшей благосклонностью сотрудники администрации соглашаются на перепланировку, если проектом предусмотрена установка стеклопакета между лоджией и комнатой (к примеру, раздвижной портальной системы).

Процесс согласования

Наиболее сложным моментом в реализации переустройства является его согласование. Без наличия соответствующего разрешения ваша перепланировка будет признана незаконной – а это грозит не только штрафом и отсутствием возможности продать, подарить или застраховать квартиру, но и судебным требованием вернуть квартиру в первоначальный вид.

Чтобы получить официальное разрешение на объединение, потребуется обратиться к экспертам, которые оценят возможность увеличения объемов жилого пространства – для этого вам нужно предоставить специалистам технический паспорт помещения и фотографию фасада. Если возможность объединения имеется, необходимо провести инженерные расчеты нагрузки на несущие элементы здания – только после положительного решения можно обращаться в местную администрацию.

Согласование осуществляется в Жилищной инспекции Санкт-Петербурга, БТИ, в некоторых случаях требуется разрешение от КГА и КГИОП (впрочем, начиная с 2019-го года обращаться в КГИОП необходимо только в самых крайних случаях, когда речь идет об исторических и архитектурных памятниках). В каждом конкретном случае список инстанций, с которыми требуется согласовывать проект, индивидуален – это связано со многими факторами, начиная от года постройки дома и этажа, на котором расположена квартира, до наличия несущей стены между лоджией и комнатой.

Пакет документов

Если в ваших планах – объединить балкон и жилое помещение, подготовьте следующие документы:

· Паспорта всех собственников квартиры;

· Правоустанавливающие документы (договора купли-продажи, долевого участия, наследования, дарения, мены);

· Технический и кадастровый паспорта;

· Выполненное аккредитованной компанией экспертное заключение о допустимости объединения, а также эскиз проекта;

· Заявку на проведение изменений;

· Документы, подтверждающие проведение инженерных изысканий;

· Расчеты теплотехнических потерь, которые понесет здание после переустройства (расчеты проводятся с учетом особенностей отопительного контура дома).

Особые требования

В соответствии с нормами действующих Федеральных законов и Технических регламентов при пожаре доступ к квартирам выше шестого этажа осуществляется через складные лестницы, которые приставляются к балконам. В связи с этим запрещается даже полное остекление балкона выше шестого этажа, если этот балкон – единственный в квартире.

Панельные и кирпичные здания имеют такую особенность – их фасады практически всегда являются частью несущих конструкций, поэтому их нельзя демонтировать. Представители администрации не согласуют подобный проект, так как это противоречит требованиям безопасности. Гораздо проще согласовать схожую перепланировку в современном доме, построенном по монолитной технологии – в них фасадные стены не имеют конструкционных нагрузок.

Демонтаж стены: методы

Чтобы расширить проход, можно воспользоваться одним из двух основных методов:

· Частичное объединение. Оно предполагает ликвидацию балконного блока без демонтажа части стены фасада. Таким образом лоджия объединяется с комнатой, однако остается участок, который поддерживает конструкцию.

· Полный демонтаж фасадной стены. Не всегда возможен, однако позволяет максимально увеличить жилое пространство и использовать квадратные метры, прежде принадлежавшие балкону, в полной мере.

Утепление присоединенного балкона

После того как согласование получено, необходимо позаботиться о том, чтобы в комнате, где появятся новые объемы, было тепло. Как мы помним, переносить на балкон батареи, устанавливать систему теплых полов запрещено, а потому нужно обходиться другими способами.

В первую очередь, следует выполнить теплое остекление – сделать это можно, выбрав стеклопакеты с профилем из ПВХ или утепленного алюминия. Чтобы микроклимат внутри квартиры оказался оптимальным, лучше остановить свой выбор на двухкамерных стеклопакетах или стеклах с энергосберегающим напылением. Также большое внимание следует уделить теплоизоляции пола – под напольное покрытие следует положить слой минеральной ваты, специальную мембрану, другие утеплители. Вовсе необязательно, чтобы пол балкона находился на одном уровне с полом квартиры – если он будет чуть выше, пространство будет не менее полезным.

Чтобы осветить помещение, потребуется использовать удлинители, так как проводка электричества на балкон запрещена. Впрочем, если вы повесите фонарики, которые легко перенести из одной части дома в другую – никто не будет против.

Таким образом, объединение балкона с комнатной – задача вполне посильная, если вы проживаете в монолитном здании. Главное, запастись терпением и быть готовым к ряду бюрократических мероприятий.

Когда мы планируем произвести объединение лоджии с комнатой или кухней, мы не всегда поначалу четко представляем, что столкнуться придется не только со всеми «прелестями» строительных работ, но и согласованием данных преобразований со многими службами. А это масса потраченного времени и нервов. Но в этой статье мы расскажем, что именно нужно знать, чтобы провести реконструкцию помещений грамотно и в полном соответствии с законодательством, не нарушить никаких норм и не заиметь в дальнейшем головную боль.

1. В соответствии с нормативными документами объединение лоджии с комнатой или кухней разрешено только с таким условием: пространство жилых помещений должно разделяться дверьми, либо распахивающимися, либо раздвигающимися. Если же вы планируете полностью убирать оконное заполнение между лоджией и комнатой, то получить разрешение на такую перепланировку не удастся. Но можно это совершить и без какого-либо согласования) В дальнейшем может возникнуть проблема – при продаже квартиры придется поставить оконный блок или балконную дверь обратно. Иначе технические документы на квартиру не будут совпадать с реальным ее состоянием, и оформление сделки покупки-продажи будет невозможным.

Также есть нюансы и при ликвидации или расширении стены в том месте, где находился оконный проем. В некоторых типах многоквартирных домов такая реконструкция невозможна, так как нарушает целостность несущих перекрытий. В других же случаях разрешена установка специальных «французских» оконных конструкций.

2. Чтобы все переделки были осуществлены грамотно, оптимальный вариант – сделать проект объединения лоджии с комнатой или кухней. Обычно такие проекты составляют специализированные организации, имеющие лицензию на право осуществления подобных работ. В этом случае вы будете уверены, что все расчеты будут правильными и не будут нарушать строительных норм и требований.

3. Реконструкция системы отопления в объединённом помещении также имеет свои особенности. Дело в том, что производить вынос радиатора на лоджию запрещено. Отопление лоджии возможно при помощи электрических приборов, например, «теплого пола» или конвектора. Однако, в плане квартиры размещение батарей не фиксируется, и такое нарушение может быть замечено лишь сотрудниками жилищной организации при проведении проверки.

4. При желании увеличить проем, ведущий на лоджию, следует знать:

Демонтаж порожка в дверном проеме невозможен в домах панельных и монолитных. В кирпичных и блочных домах такая манипуляция возможна лишь тогда, если плита перекрытия опирается на наружные стены, а не заводится под них.

Реконструкция той части стены, что находится под окном и где расположена батарея отопления, также может быть произведена не во всех типах домов. В доме из кирпича все будет зависеть также от способа установки плиты перекрытия. В «монолитах» такие изменения допускаются. А вот в панельном доме разрешение можно получить только, если он построен до 2007 года. Иначе есть риск нарушить опорные конструкции, что приведет к разрушениям и весьма неприятным последствиям.

От типа дома зависит и возможность полностью или частично убрать стену между лоджией и комнатой. В конструкциях из кирпича, блоков или панелей это сделать не получится, так как наружные стены здесь являются несущими, а их переделка запрещена. Если ваш дом из монолитного железобетона, то расширяйте проем, когда стена выполнена из другого материала.

5. В случае с созданием дополнительной лоджии важно знать, что в квартирах первых этажей такое мероприятие трудновыполнимо, если не сказать невозможно. Все дело в том, что при выполнении такого рода работ нужно затрагивать фасад здания, а он относится к общедомовому имуществу. Поэтому выход один – получить разрешение на устройство дополнительной лоджии от более чем 66% собственников жилых помещений.

Компания «ЛОДЖИИ.бай» знает как грамотно и без лишних хлопот присоединить лоджию к комнате! Звоните 8029-669-38-56.

Объединение балкона и комнаты может показаться отличным решением, чтобы расширить пространство жилого помещения. Однако действующие правила запрещают такую перепланировку. Рассказываем, как всё-таки можно присоединить балкон к жилой комнате и не нарушить закон.

Объединять балкон и жилую комнату или кухню то запрещали, то отменяли. С 2018 года делать это снова запрещено (постановление Правительства Москвы №1104-ПП). Такая перепланировка может привести в лучшем случае к теплопотерям, в худшем — к обрушению. «Как бы мы балкон ни утепляли, мы все равно его так не утеплим, потому что плиты в жилом доме многослойные, утеплитель положен внутри этих плит, а балконные перекрытия пустые, то есть все равно будет промерзание», — объяснял «Зеленоград.ру» начальник отдела по надзору за переустройством помещений Жилищной инспекции по Зеленограду.

Также на балкон нельзя выносить батарею, подключённую к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления. Радиатор можно оставить на прежнем месте или перенести на другую стену. Но если понадобится прокладывать дополнительные проводящие сети, эти работы тоже придётся согласовывать с Мосжилинспекцией.

За самовольную перепланировку предусмотрен небольшой штраф в размере 2-2,5 тысячи рублей. Но при этом вас обязуют восстановить прежнее устройство квартиры.

Проводить такие работы в тайне довольно трудно, так что на вас могут пожаловаться соседи. Или при переносе батареи отопления вам придется перекрывать стояк и о сносе балконной перегородки узнает сотрудник управляющей компании.

Например, в одной из квартир корпуса 2019 жильцы демонтировали оконно-дверной блок лоджии. Мосжилинспекция получила обращение по поводу незаконной перепланировки, проверила квартиру и обязала собственника вернуть всё, как было. Чье это было обращение, неизвестно, но скрыть перепланировку не удалось.

Есть, но не для всех квартир — это зависит от серии дома.

Вместо обычного оконно-дверного блока можно установить французские стеклянные двери от пола до полотка. При этом они должны находиться ровно на месте снесённого блока. Такие работы возможны не во всех домах, но это единственный законный способ присоединить балкон с жилым помещением.

Выяснить, возможно ли в вашей квартире установить французские двери, поможет обследование, которое в любом случае понадобится для получения разрешения в Мосжилинспекции.

• правоустанавливающие документы на помещение, если право на него не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)
• учетно-техническая документация на помещение, если этих сведений нет в базовом регистре
• письменное согласие всех членов семьи нанимателя (если помещение в соцнайме) или собственника (если помещение в собственности)
• подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки помещения; если перепланировка проводится по типовому проекту — в заявлении указывается номер проекта
• нотариально удостоверенная доверенность, если заявление будет подавать представитель

Проект перепланировки можно заказать у проектной организации, являющейся членом саморегулируемой организации (СРО). Список требований к содержанию проекта изложен в приложении №3 постановления Правительства Москвы от 25 октября 2011 года № 508-ПП.

Если вы планируете проводить перепланировку по типовому проекту, то заранее всё равно нужно обследовать помещение на предмет возможности сноса подоконного блока. По его результатам проектная организация оформляет заключение, которое отправляется в Мосжилинспекцию.

Цены на подготовку документации у разных компаний могут отличаться. Возьмём как пример цены государственного МосгорБТИ. Изготовление технического заключения и проекта на жилое помещение до 30 кв.м обойдутся в 12 тысяч рублей за каждое.

Обычно решение о согласовании приходит в течение 20 дней. Вместе с ним вам вышлют журнал производства работ с технологической последовательностью, сроками, качеством выполнения и условиями производства работ. Срок действия решения о согласовании — один год. Один раз его можно продлить на шесть месяцев. За это время нужно успеть провести все работы.

• паспорт заявителя
• оформленный журнал производства работ
• акты о скрытых работах, подписанные проектной организацией, подготовившей проект перепланировки

Затем с вами согласуют день проверки приёмочной комиссии. В этот день вы должны будете обеспечить присутствие представителя проектной организации. Если будут выявлены нарушения, вам предпишут их исправить. Если нет, то в течение десяти дней Мосжилинспекция подготовит акт о завершённой перепланировке.