Несущая стена

В августе 2022 года мы купили апартамент на 30% дороже рыночной стоимости: переплатили 1,58 млн рублей, чтобы получить ипотеку 0,01%.

Это наш второй апартамент в Санкт-Петербурге. Первый взяли осенью 2021 года за 4,3 млн рублей, чистый арендный доход с него — 6% годовых. В этот раз мы задействовали финансовый рычаг — ипотечные средства под сверхнизкую ставку, и это позволило добиться двузначной доходности.

Мы обустроили апартамент и сдаем за 35 000 ₽. Из этих средств гасим кредит перед банком, а 15 000 ₽ получаем чистыми на руки. На вложенный капитал это 9,5% годовых. А если учесть, что квартира выкупает сама себя, доходность по самым скромным оценкам — 18,8% годовых.

Ниже я приведу детальный расчет, расскажу, как работает схема и почему это выгодно.

О чем пойдет речь

Почему мы инвестируем в апартаменты

Главные плюсы покупки апартаментов:

1. Они дешевле обычных квартир в среднем на миллион рублей, так как юридически считаются нежилым помещением, где нельзя прописаться.
2. Апартаменты выигрывают за счет хорошей локации. Их часто делают в исторических местах или у метро, где жилые здания не поставить, так как к последним предъявляют повышенные требования. Наш апартамент в минуте ходьбы от метро «Купчино»: вышел из здания — и вот подземный переход со входом в метро.
3. Апартаменты, как правило, сдают дороже благодаря удачной локации и улучшенному сервису. В здании обычно красивая входная группа, есть зона лобби с администратором, круглосуточная охрана, коворкинг и кофейня. А доступ к лифтам и апартаментам обычно по магнитным картам. То есть вариант, что в подъезде трутся подозрительные личности, исключен.
4. В будущем апартаменты могут приравнять к жилым помещениям, тогда цена на них резко вырастет на 15—20% .

Минусов у апартаментов перед квартирой тоже достаточно:

1. Коммунальные тарифы зачастую выше, но бывает и наоборот.
2. Выше налог на имущество — 0,5% от кадастровой стоимости для апартаментов гостиничного типа, тогда как для квартиры — 0,1%.
3. Рядом может не быть социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и парковок. В моем случае все это под боком.
4. Апартаменты нельзя купить на маткапитал, под них нельзя взять ипотеку с господдержкой, а после покупки не получится оформить имущественный налоговый вычет.
5. Может быть шумно, так как многие номера сдают посуточно и в здании постоянно меняются жильцы. А местный закон «О тишине» не защищает апартаменты — не обратиться к участковому или в полицию, если соседи шумят.
6. По закону единственное жилье нельзя забрать, например, за долги. У апартаментов нет этого иммунитета. Также нет компенсации за изъятие, если государству понадобится земля под домом — например, для строительства олимпийского объекта.

Покупка апартаментов для себя — вопрос дискуссионный, а для инвестиций это оптимальный вариант. Поэтому мы рассматривали апартаменты и только первичку от застройщика, так как нужна была субсидированная ипотека.

Почему субсидированная ипотека

Ипотека от застройщика — это кредит по сверхнизкой ставке, который банки выдавали в партнерстве с застройщиками. Чтобы компенсировать банку часть недополученной прибыли с процентов, застройщик продает недвижимость в среднем на 15—30% дороже. Например, мой апартамент стоил на рынке 5,28 млн рублей, но я купил его с удорожанием 30% — за 6,86 млн рублей.

Тем не менее для покупателя это выгодно: можно взять кредит по околонулевой ставке и с низкими ежемесячными платежами — практически в рассрочку. Если брать такой кредит на максимальный срок — в моем случае 30 лет, — он не нагружает карман, как обычные кредиты.

Даже если сравнить со льготными программами — например, семейной ипотекой под 5—6% , — ежемесячный платеж по последней будет в два раза выше. Кредит на шесть миллионов рублей под 0,01% дает ежемесячный платеж в районе 16 000 ₽, а при ставке 5,5% — 34 000 ₽. Это можно посчитать в кредитном калькуляторе.

В моем случае цифры такие: я занял в банке 5,49 млн рублей под 0,01%, а в качестве первоначального взноса заплатил 1,37 млн рублей. Мой ежемесячный платеж — 15 278 ₽. Всего за 30 лет я переплачу банку процентами 8264 ₽. То есть использование кредитных средств почти ничего не стоит. За такую возможность я согласился на удорожание квартиры на 1,58 млн рублей, причем это удорожание в основном зашито в тело кредита — я как бы заплатил часть процентов банку наперед средствами самого банка.

Для сравнения: если человек берет 5,49 млн рублей на 30 лет под стандартную ставку 10,9%, ежемесячный платеж — 51 868 ₽, а за весь срок банк получит 18,7 млн рублей, из которых 13,2 млн рублей — проценты. Также в первые годы львиная доля платежа идет банку, а тело самого долга почти не уменьшается: из 51 868 ₽ менее 3000 ₽ уходит в погашение долга, остальное — проценты. Поэтому, даже если такую ипотеку погасить досрочно — например, за семь лет, — банк успеет получить 4,52 млн рублей процентами, а долг уменьшится всего на 250 000 ₽. Само собой, такая ипотека для инвестиций не годится. Ее часто берут из необходимости — когда негде жить.

Субсидированную ипотеку невыгодно гасить досрочно, и я планирую ее держать все 30 лет.

Также делаю ставку на то, что деньги каждый год обесцениваются за счет инфляции. В 2022 году она составила 12% и, скорее всего, в ближайшие годы останется двузначной. В пользу этого говорят многие факторы: историческое обесценивание рубля, ужесточение кредитно-денежной политики со стороны Центробанка и возможный рост цен на сырьевые товары — в частности, согласно теории циклов Кондратьева.

После выбора материала для отделки стен или потолка, самое время провести калькуляцию стоимости будущих работ по оформлению помещения. Понять, сколько будет стоить работа по нанесению на стену декоративной штукатурки, можно только после осуществления всех необходимых замеров площади и определения сложности задачи. Важно знать, какие подготовительные мероприятия предполагаются перед нанесением покрытия, количество слоев материала, срочность исполнения и уровень сложности. Все эти факторы и влияют на окончательную цену, которую мастера озвучивают своему заказчику.

По сравнению с окрашиванием или оклеиванием классическими рулонными обоями, оштукатуривание стен современными материалами имеет свои неоспоримые преимущества. Такие покрытия отличаются красивым внешним видом, высокими эксплуатационными характеристиками, они долговечны, нетоксичны, экологичны и гипоаллергенны. Если вы выбираете для финишной отделки структурную декоративную штукатурку, цена работы на нее будет варьироваться от 450 руб. до 750 руб. за квадратный метр. Стоимость обработки стен фактурной штукатуркой типа «короед» достаточно низкая – от 250 руб. за 1 м 2 . Обратите внимание, что при отделке потолков цена работы может возрасти примерно на 50%.

Наиболее высокими считаются расценки на работу по оформлению стен венецианской декоративной штукатуркой, поскольку это один из самых дорогостоящих материалов. Кроме того, основа для ее нанесения должна быть идеально подготовлена, что также потребует дополнительных затрат. Цены на покрытие венецианкой начинаются от 800 руб. и могут заканчиваться в пределах 1 500 руб. и более за 1 м 2 .

Определяем стоимость нанесения на стену декоративной штукатурки за квадратный метр

Одним из наиболее доступных по цене и превосходных по качеству декоративных материалов являются жидкие обои. Они не только придают интерьеру неповторимость и уникальность, но и обладают отличными звуко- и теплоизоляционными свойствами, хорошо пропускают влагу и не выгорают на солнце. Технология их нанесения достаточно проста, а финишное покрытие представляет собой красивую шелковистую поверхность без стыков и швов. Чаще всего, для подготовки основы под шелковую декоративную штукатурку нет необходимости шпатлевать и ровнять стену, как в случае с другими видами отделки. Это значит, что цена за работу мастеров будет существенно ниже, и вы сэкономите дополнительную сумму на ремонт.

• демонтаж старого покрытия со стен;предварительное выравнивание и шпатлевание поверхности;
• нанесение грунтового слоя;
• непосредственно оформление поверхности жидкими обоями;
• наличие сложных деталей и конфигураций, которые придется обрабатывать;
• создание различных рисунков и другого декора;
• финишная обработка защитным слоем лака.

Цены обычного нанесения жидких обоев на заранее подготовленную стену весьма демократичны по сравнению с другими отделочными материалами. Они стартуют всего от 150 руб. за квадратный метр. А если вы захотите добавить в интерьер изюминку в виде рисунка или картины из шелковой декоративной штукатурки, стоимость такой работы в зависимости от сложности составит ориентировочно от 500 руб. до 2 000 руб. за 1 м 2 .

Лучшие специалисты по нанесению декоративной штукатурки SILK PLASTER по самой низкой цене за м 2

Несмотря на кажущуюся простоту нанесения жидких обоев, мы рекомендуем доверить этот процесс настоящим профессионалам. Именно при правильном соблюдении всех технологий вы получите такой результат, который будет радовать вас еще много лет. Компания SILK PLASTER сотрудничает с лучшими специалистами, имеющими огромный опыт и выполняющими задачи любой сложности. Мастера, которых мы советуем, создали своими руками уже не один проект, поэтому они легко воплотят и ваши дизайнерские задумки. Кроме того, наши профессионалы не только нанесут жидкие обои на ваши стены и потолок, но и удалят старое покрытие, выровняют и подготовят поверхность к нанесению материала.

• Мы доверяем только сертифицированным специалистам, гарантирующим высочайшее качество выполнения работ.
• Индивидуальный подход к вашему проекту и дизайну.
• Доступная цена за работу по нанесению шелковой декоративной штукатурки – всего от 150 руб. до 300 руб. за 1 м 2 .
• Многолетний опыт использования жидких обоев, что позволяет наносить их быстро и качественно.
• Создание эффектных рисунков, настенных картин и панно от 500 руб. за квадратный метр.
• Оформление архитектурных элементов интерьера любой сложности.

Нанесение шелковой декоративной штукатурки SILK PLASTER – роскошь по доступным ценам!

Желаете придать вашему интерьеру изысканность и оригинальность с помощью жидких обоев SILK PLASTER? В этом случае, лучшего всего воспользоваться услугами профессионалов, имеющих большой опыт декорирования шелковой штукатуркой. Мы рекомендуем обращаться только к нашим сертифицированным специалистам, которые воплотят в жизнь все ваши задумки и оформят любое помещение быстро, красиво и качественно.

Вы можете заказать весь спектр услуг по подготовке поверхности и нанесению отделки на стены. Ориентировочные цены на работы за 1 м 2 составят:

Таким образом, оформление стен под ключ обойдется вам в сумму от 300 руб. Чтобы узнать, сколько стоит работа конкретного мастера по нанесению шелковой штукатурки за м 2 , воспользуйтесь контактной информацией на нашем сайте.

Позвоните нам прямо сейчас, чтобы узнать актуальную стоимость работ по нанесению декоративной шелковой штукатурки от SILK PLASTER!